Desalojo de ocupantes ilegales en comunidades de vecinos: guía

El desalojo de ocupantes ilegales en comunidades de vecinos lo ordena siempre un juez. La comunidad no puede echar a nadie por su cuenta, pero sí tiene herramientas propias para forzar una salida por la vía legal. Las principales son la acción de cesación de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando los ocupantes causan molestias graves; la denuncia de los delitos que se cometan en el edificio, y el apoyo al propietario del piso, que es quien puede pedir directamente que le devuelvan la vivienda.

Si tienes okupas en tu edificio, esta guía explica quién puede actuar y por qué vía, qué pruebas conviene reunir y qué errores pueden volverse contra los propios vecinos.

Desalojo de ocupantes ilegales en comunidades de vecinos: quién puede pedirlo

La primera pregunta no es "cómo los echamos", sino "qué han ocupado y de quién es". De la respuesta depende quién tiene derecho a acudir al juzgado:

• Un piso privado (de un particular, un banco o un fondo). Quien puede reclamar la posesión es el propietario. Si es su vivienda habitual, se trata de allanamiento de morada; si es una vivienda vacía o una segunda residencia, de usurpación. Además, existe la vía civil del juicio verbal para recuperar la posesión. La comunidad es un tercero afectado.
• Un elemento común (la antigua vivienda del portero, un trastero comunitario, un local de la comunidad o la azotea). Aquí la situación cambia: el inmueble pertenece al conjunto de los propietarios. Por eso, la propia comunidad puede denunciar la ocupación y emprender las acciones para recuperarlo, a través de su presidente y con acuerdo de la junta.
• Un piso privado cuyos ocupantes alteran gravemente la convivencia. Aunque la comunidad no sea la dueña, la Ley de Propiedad Horizontal le permite actuar contra quien realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, ya sea el propietario o cualquier ocupante, también el que no tiene título.

Tabla resumen: qué vía tiene cada uno

Situación	Quién actúa	Vía principal	Papel de los vecinos
Ocupan la vivienda habitual de otro vecino	El morador o el propietario	Denuncia penal por allanamiento de morada (art. 202 CP)	Avisar a la policía y testificar
Ocupan un piso vacío o una segunda residencia	El propietario	Denuncia por usurpación (art. 245 CP) o juicio verbal de recuperación de la posesión (art. 250.1.4 LEC)	Aportar fechas, fotos y testimonios
El piso ocupado causa molestias graves	La comunidad (el presidente, con acuerdo de la junta)	Requerimiento y acción de cesación de la Ley de Propiedad Horizontal	Votar en la junta y documentar las molestias
Ocupan un elemento común (portería, trastero o local)	La comunidad, como titular	Denuncia por usurpación y acciones civiles para recuperar la posesión	Acordarlo en la junta y documentarlo
Un inquilino no paga o alguien vive en precario	El arrendador o el propietario	Desahucio por falta de pago (LEC) o por precario (art. 250.1.2 LEC)	Ninguno directo: no es una ocupación ilegal en sentido estricto

La acción de cesación: la herramienta propia de la comunidad

Es la vía más desconocida y la única en la que la comunidad es protagonista cuando el piso ocupado no es suyo. La Ley de Propiedad Horizontal prohíbe en los pisos y en las zonas comunes las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y prevé un procedimiento en dos fases:

1. Requerimiento de cese. El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, pide a quien causa el problema que deje de hacerlo y le advierte de que, si no lo hace, se emprenderán acciones judiciales. Conviene hacerlo por un medio que deje constancia, como un burofax o un requerimiento notarial.
2. Demanda judicial. Si la conducta continúa, la junta de propietarios autoriza al presidente a presentar la demanda, que se dirige contra el propietario del piso y contra el ocupante. Cuando quien causa las molestias no es el propietario, como ocurre con un ocupante sin título, la ley permite que la sentencia declare extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordene que lo desalojen.

Hay dos matices importantes. El primero es que esta acción no sirve contra una ocupación "silenciosa": no basta con que la ocupación sea ilegal, hay que demostrar molestias reales y relevantes, como ruidos persistentes, peleas, amenazas, insalubridad, enganches peligrosos o tráfico de drogas. El segundo es que, desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar una demanda civil hay que intentar, como regla general, un medio adecuado de solución de controversias (MASC). El abogado de la comunidad valorará cómo cumplir este requisito o si el caso encaja en alguna excepción.

Comunidad de vecinos y okupas: qué más puede hacer

Además de la acción de cesación, la comunidad tiene varias vías legítimas que conviene activar desde el primer día:

• Avisar a la policía en cuanto se detecte la entrada. Si la ocupación se descubre mientras ocurre o es muy reciente, llamar al 091 o al 112 da más opciones de que la policía intervenga de inmediato. Cuanto más tiempo pasa, más probable es que el asunto acabe en el juzgado.
• Denunciar los delitos que se cometan en el edificio. Por ejemplo, daños en zonas comunes, amenazas o coacciones a vecinos, enganches ilegales a la luz o al agua que suponen un riesgo o robos en trasteros. Cada vecino afectado puede denunciar, y esas denuncias sirven después como prueba.
• Apoyar el procedimiento del propietario. Los vecinos pueden declarar como testigos sobre desde cuándo está ocupada la vivienda y qué incidencias ha habido. Con los juicios rápidos para usurpación y allanamiento que llegaron con la reforma de 2025, tener esas pruebas ordenadas desde el principio ayuda a que el caso no se atasque.
• Localizar al propietario si no da señales. Si el piso es de un banco, de un fondo o de un propietario que no vive allí, el administrador puede averiguar quién es el titular a través del Registro de la Propiedad y comunicarle formalmente la ocupación. Muchos procedimientos se retrasan solo porque el dueño no sabe lo que está pasando.
• Reclamar las cuotas impagadas. Las cuotas siguen siendo una deuda del propietario del piso, no del ocupante. La comunidad puede reclamárselas por la vía civil aunque el piso esté ocupado.
• Reforzar la seguridad de los elementos comunes. Con acuerdo de la junta, se puede mejorar la iluminación, reforzar la puerta del portal, controlar los accesos o instalar cámaras en las zonas comunes, siempre respetando la normativa de protección de datos. Ninguna de estas medidas puede servir para impedir a los ocupantes entrar o salir de la vivienda.
• Revisar el seguro de la comunidad. Algunas pólizas cubren la defensa jurídica o los daños por vandalismo en los elementos comunes. Conviene comprobar qué incluye antes de reclamar.

Qué NO puede hacer la comunidad

La frustración de tener okupas en el edificio lleva a veces a soluciones que acaban con los vecinos denunciados. Estas conductas son ilegales:

• Echar a los ocupantes por la fuerza, tapiar la puerta con ellos dentro o impedirles entrar. El desalojo solo puede ordenarlo un juez.
• Cortar el agua, la luz o el gas para que se vayan. Aunque el fin parezca legítimo, puede constituir un delito de coacciones.
• Cambiar la cerradura del piso ocupado o entrar en él mientras hay personas dentro.
• Amenazar, acosar o presionar a los ocupantes, ni directamente ni a través de terceros.
• Contratar una empresa de desokupación que actúe con intimidación. Estas prácticas pueden acarrear responsabilidad penal para quien las encarga y, además, perjudicar el procedimiento judicial del propietario.

La firmeza eficaz es la que deja rastro por escrito y termina en una resolución judicial que ejecuta la policía.

Paso a paso: cómo debe actuar la comunidad

1. Confirmar qué se ha ocupado. Si es un piso privado o un elemento común, y si la vivienda estaba vacía o habitada. Esto determina quién puede actuar y por qué vía.
2. Avisar a la policía de inmediato si la entrada es reciente o se está produciendo.
3. Abrir un registro de incidencias. Fechas, horas, fotografías, vídeos de las zonas comunes (respetando la protección de datos), números de denuncia y partes de daños. Es la base de cualquier procedimiento posterior.
4. Comunicar la ocupación al propietario por escrito y ofrecerle colaboración y testigos.
5. Convocar una junta extraordinaria para acordar el requerimiento de cese, autorizar al presidente a demandar si hace falta, aprobar medidas de seguridad y, en su caso, la reclamación de las cuotas.
6. Enviar el requerimiento formal para que cese la actividad molesta o ilícita.
7. Intentar el MASC y, si no funciona, presentar la demanda de cesación con abogado y procurador, adjuntando el registro de incidencias y el acta de la junta.

Cuánto puede tardar el desalojo

No hay un plazo fijo. Depende de la vía elegida, de lo saturado que esté el juzgado y de cómo actúen los ocupantes. Las vías penales para la usurpación y el allanamiento se han agilizado con la reforma de 2025. En cambio, la acción de cesación es un juicio civil que suele llevar más tiempo, porque exige probar las molestias. Además, cuando afecta a la vivienda habitual de los ocupantes, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda puede añadir trámites, como valorar si existe una situación de vulnerabilidad. Por eso conviene desconfiar de quien promete plazos cerrados.

Si eres vecino, presidente o propietario y no tienes claro en qué situación estás, el diagnóstico te orienta sobre el tipo de caso y las vías posibles. Si quieres profundizar en el marco jurídico, tienes más contenidos en la sección de normativa y derechos. Los textos legales están en el BOE: Código Penal (usurpación) y Ley de Enjuiciamiento Civil (juicio verbal).

Preguntas frecuentes

¿Puede la comunidad de vecinos pedir el desalojo de unos okupas?

Directamente, solo en dos casos. El primero es cuando lo ocupado es un elemento común, porque entonces la titular es la comunidad. El segundo es mediante la acción de cesación de la Ley de Propiedad Horizontal, si los ocupantes de un piso privado realizan actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. En los demás casos, quien pide el desalojo es el propietario, y la comunidad puede apoyarlo con pruebas y testigos.

¿Qué hago si hay okupas en mi edificio y el propietario no actúa?

Comunícale la ocupación por escrito. Si no lo encontráis, el administrador puede averiguar quién es a través del Registro de la Propiedad. Si aun así no actúa y hay molestias graves, la junta puede autorizar al presidente a ejercer la acción de cesación. Mientras tanto, denunciad los delitos concretos que se produzcan.

¿Hace falta que vote la junta de propietarios?

Para presentar la demanda de cesación, sí: la ley exige que la junta autorice al presidente. El requerimiento previo puede hacerlo el presidente por su cuenta o a petición de un vecino. Las denuncias por delitos concretos puede presentarlas cualquier afectado sin acuerdo de la junta.

¿Quién paga las cuotas de comunidad de un piso ocupado?

El propietario del piso. La ocupación no le libra de pagar los gastos comunes, y la comunidad puede reclamárselos por la vía civil.

¿Puede la comunidad cortar el agua o la luz al piso ocupado?

No. Cortar los suministros para forzar la salida puede constituir un delito de coacciones. Si hay enganches ilegales que suponen un riesgo, lo que procede es denunciarlos y avisar a la compañía suministradora.

Este contenido tiene carácter orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso de ocupación tiene sus particularidades, y conviene que un profesional analice la situación concreta y coordine la actuación de la comunidad con la del propietario.