Inquilino que no paga: cómo desahuciarlo legalmente

Si tienes un inquilino que no paga y no sabes cómo desahuciarlo de forma legal, lo primero que debes tener claro es que su situación no es una ocupación: es un caso civil de desahucio por impago de alquiler. Con un contrato de arrendamiento de por medio, el camino pasa por los tribunales, no por tomarte la justicia por tu mano.

Inquilino moroso no es okupa: por qué importa la diferencia

Es un error muy común pensar que un inquilino que deja de pagar se convierte en un "okupa". No es así. La ocupación (usurpación del art. 245 del Código Penal) se refiere a quien entra en una vivienda vacía o segunda residencia sin ningún título, mientras que el allanamiento de morada (art. 202 CP) es entrar en tu domicilio habitual. En ambos casos hay una entrada ilegítima desde el principio.

El inquilino moroso, en cambio, entró legalmente: firmó un contrato y tenía derecho a estar en la vivienda. El problema aparece cuando incumple su obligación de pagar la renta. Eso no es un delito penal, sino un incumplimiento contractual que se resuelve por la vía civil, mediante un procedimiento llamado desahucio por falta de pago. Confundir ambas vías puede hacerte perder tiempo y dinero, porque la denuncia penal en estos casos no prospera.

Inquilino que no paga: cómo desahuciarlo paso a paso

Aunque cada caso tiene matices, el recorrido habitual del desahucio por impago de alquiler suele seguir estas fases orientativas:

1. Requerimiento previo de pago

Antes de acudir al juzgado conviene reclamar formalmente las rentas pendientes. Un requerimiento de pago por escrito (por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo) deja constancia de la deuda, de que has intentado una solución y, en su caso, de tu voluntad de no permitir que el impago se resuelva más adelante. Este paso también es relevante de cara a la posible enervación, como veremos.

2. Demanda de desahucio y reclamación de rentas

Si el inquilino sigue sin pagar, se interpone una demanda de desahucio por falta de pago, que normalmente se acumula con la reclamación de las cantidades adeudadas. Es decir, en un mismo procedimiento se pide tanto recuperar la vivienda como cobrar lo que se debe. Para esto necesitas abogado y procurador: es un juicio verbal en el que la asistencia técnica resulta imprescindible para redactar la demanda y presentar la prueba correctamente.

3. Enervación de la acción

La enervación es una posibilidad que la ley reconoce al inquilino: puede paralizar el desahucio si paga o consigna toda la deuda pendiente dentro del plazo legal. Tiene límites (por ejemplo, no cabe si ya se le requirió el pago con antelación suficiente y no atendió, o si ya la utilizó antes). Por eso el requerimiento previo del primer paso es tan importante: puede impedir que el inquilino "gane tiempo" pagando en el último momento una y otra vez.

4. Señalamiento del juicio y lanzamiento

El juzgado fija una fecha (señalamiento) y, si la demanda prospera y el inquilino no enerva ni desaloja voluntariamente, se acuerda el lanzamiento, es decir, el desalojo efectivo con fecha concreta. La reforma de 2025 del llamado "desahucio exprés" ha buscado agilizar estos procedimientos, aunque los tiempos reales siguen dependiendo mucho de la carga de trabajo de cada juzgado.

Cuánto puede tardar y cuánto puede costar

No existe un plazo único. Un desahucio por impago puede llevar desde varias semanas hasta varios meses, según el partido judicial, la agenda del juzgado, si hay o no oposición y las incidencias del caso. Como orientación, conviene no contar con un desalojo inmediato y planificar con margen.

En cuanto a los costes, intervienen honorarios de abogado y aranceles de procurador, además de posibles gastos del procedimiento. La cifra concreta varía según la complejidad y la cuantía reclamada, por lo que lo razonable es pedir un presupuesto orientativo antes de empezar. En muchos casos, parte de esos gastos y las rentas debidas pueden reclamarse dentro del propio procedimiento.

Lo que NO debes hacer bajo ningún concepto

La frustración de no cobrar no justifica tomarse la justicia por tu mano. Aunque la vivienda sea tuya, mientras exista un contrato y no haya una resolución judicial, no puedes desalojar al inquilino por la fuerza. Evita en todo momento:

• Cambiar la cerradura o impedir la entrada al inquilino.
• Cortar los suministros (agua, luz o gas) para forzar su marcha.
• Coaccionar, amenazar o presionar al inquilino o a su familia.
• Contratar a terceros para "echarlo" al margen de la ley.

Estas conductas no solo son ilegales: pueden convertirte a ti en responsable de delitos como coacciones, y dar la vuelta a tu situación. La vía correcta, aunque más lenta, es siempre la judicial.

Por qué necesitas abogado y procurador

El desahucio por impago exige abogado (que dirige la estrategia y redacta la demanda) y procurador (que te representa ante el juzgado). Un profesional especializado te ayudará a preparar la prueba del impago, calcular bien la deuda, gestionar la enervación y evitar defectos formales que retrasen el desalojo. Contar con asesoramiento desde el primer requerimiento suele marcar la diferencia entre un procedimiento ágil y uno que se alarga.

Si no tienes claro en qué situación estás, puedes empezar por el diagnóstico para identificar tu caso y, si lo necesitas, hablar con un abogado especializado. También puedes consultar más contenidos sobre inquilinos e impago.

Preguntas frecuentes

¿Un inquilino que no paga es un okupa?

No. Si firmó un contrato de alquiler y entró legalmente en la vivienda, no comete ocupación ni allanamiento. El impago es un incumplimiento contractual que se resuelve por la vía civil, mediante un desahucio por falta de pago, no por la vía penal.

¿Puedo cambiar la cerradura si mi inquilino lleva meses sin pagar?

No debes hacerlo. Aunque seas el propietario, cambiar la cerradura, cortar suministros o desalojar por la fuerza puede constituir un delito de coacciones. El único camino legal es la demanda judicial de desahucio y el posterior lanzamiento acordado por el juzgado.

¿Qué es la enervación del desahucio?

Es la posibilidad de que el inquilino paralice el desahucio pagando o consignando toda la deuda dentro del plazo legal. Tiene límites: por ejemplo, puede no ser posible si se le requirió el pago previamente y no atendió, o si ya la utilizó en otra ocasión.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago?

Depende del juzgado y de las circunstancias del caso. Como orientación, puede llevar desde varias semanas hasta varios meses. Un requerimiento previo bien hecho y una demanda correctamente planteada ayudan a que el proceso avance con mayor agilidad.

Este contenido es orientativo y de carácter general; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso tiene particularidades y plazos que dependen del juzgado, por lo que conviene contar con asistencia profesional antes de tomar cualquier decisión.