Desalojar a un inquilino que no paga: pasos legales y plazos

Para desalojar a un inquilino que no paga hay que hacerlo por la vía judicial: requerir el pago de forma fehaciente (normalmente por burofax), intentar una solución negociada, presentar una demanda de desahucio por falta de pago y, si el inquilino ni paga ni se va, esperar al lanzamiento que acuerde el juzgado. Ningún propietario puede echar a un inquilino por su cuenta, aunque la vivienda sea suya y la deuda sea evidente. Esta guía explica cada fase, qué puede hacer el inquilino en cada una, qué cambia si no hay contrato escrito o si hay vulnerabilidad, y cómo recuperar lo que se debe.

Desalojar a un inquilino que no paga: el proceso de un vistazo

Antes de entrar en detalle, este es el recorrido habitual. Cada caso tiene matices, pero el orden casi nunca cambia.

Fase	Qué haces	Para qué sirve
1. Prueba del impago	Reunir contrato, recibos, extractos y mensajes	Acreditar la relación de alquiler y la deuda exacta
2. Requerimiento y negociación	Burofax con la deuda y una propuesta de solución	Dejar constancia, limitar la enervación y acreditar el intento de MASC
3. Comprobaciones previas	Revisar si es vivienda habitual, si eres gran tenedor y si hay vulnerabilidad	Evitar que la demanda no se admita o se retrase
4. Demanda	Desahucio por falta de pago acumulado con la reclamación de rentas	Recuperar la vivienda y la deuda en un solo procedimiento
5. Respuesta del inquilino	Esperar a que pague, desaloje, se oponga o no haga nada	Determina si hay vista o se pasa directamente a la ejecución
6. Lanzamiento	Desalojo en la fecha fijada por el juzgado	Recuperar la posesión de forma efectiva

Un inquilino que no paga no es un okupa

Es habitual llamar okupa o inquiokupa a quien deja de pagar el alquiler, pero jurídicamente son situaciones distintas. La usurpación (art. 245 del Código Penal) castiga a quien ocupa sin título una vivienda vacía o una segunda residencia, y el allanamiento de morada (art. 202 CP) protege la vivienda habitual de su titular. En los dos casos la entrada fue ilegítima desde el principio.

El inquilino moroso entró con tu consentimiento y con un contrato, escrito o verbal. Dejar de pagar es un incumplimiento contractual, no un delito, y se resuelve en la jurisdicción civil. Por eso una denuncia penal en estos casos no suele prosperar y solo hace perder tiempo. Tampoco se aplican los juicios rápidos que la LO 1/2025 introdujo para la usurpación y el allanamiento.

Cómo echar a un inquilino que no paga paso a paso

1. Documenta la deuda desde el primer impago

No hace falta esperar a que se acumulen muchos meses: el impago de la renta ya permite reclamar. Lo que sí conviene es tener todo ordenado desde el principio: contrato y anexos, justificantes de los pagos anteriores, extractos bancarios donde se vea cuándo dejó de pagar, recibos de suministros o gastos que el contrato le atribuya y cualquier conversación por escrito sobre la deuda. Una hoja con la fecha y el importe de cada mensualidad pendiente facilita después la demanda.

2. Requiere el pago y ofrece una salida negociada

El siguiente paso es un requerimiento de pago por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, en el que se detallen las cantidades adeudadas. Este documento cumple tres funciones a la vez:

• Prueba: deja constancia fehaciente de la deuda y de que intentaste cobrar.
• Limita la enervación: si el requerimiento se hace al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no ha pagado cuando se presenta, después no podrá frenar el desahucio pagando en el último momento.
• Intento de MASC: desde la LO 1/2025, con carácter general, antes de demandar en lo civil hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (negociación, mediación, conciliación u oferta vinculante, entre otros). Un requerimiento que además proponga una vía de acuerdo puede servir para acreditarlo, pero tu abogado debe confirmar que el formato y el contenido son suficientes en tu caso.

La negociación no es un trámite vacío. Muchos impagos terminan aquí con un plan de pagos o con una entrega de llaves pactada, que suele ser la salida más rápida y barata para ambas partes.

3. Comprueba los requisitos de la Ley de Vivienda

Si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda añadió requisitos a la demanda. En esencia, hay que indicar si el propietario es o no gran tenedor, si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en determinados casos, acreditar que se intentó antes un procedimiento de conciliación o intermediación con las administraciones competentes. Si falta alguno de estos elementos cuando es exigible, la demanda puede no admitirse a trámite, con el retraso que eso supone.

4. Presenta la demanda de desahucio por falta de pago

La demanda se tramita como juicio verbal y lo habitual es acumular en ella la reclamación de las rentas adeudadas, de modo que en un mismo procedimiento se pide recuperar la vivienda y cobrar lo que se debe, incluidas las rentas que se sigan devengando hasta la entrega. En la práctica necesitarás abogado y procurador. La regulación de este tipo de juicios está en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

5. Qué puede hacer el inquilino cuando le llega la demanda

Una vez admitida, el juzgado requiere al inquilino. A partir de ahí hay cuatro escenarios posibles:

Si el inquilino...	Qué ocurre
Paga toda la deuda y puede enervar	El desahucio se paraliza y el contrato continúa. Solo es posible si no enervó antes y si no se le requirió el pago al menos 30 días antes de la demanda sin que lo atendiera.
Desaloja la vivienda	Recuperas la posesión; la reclamación de la deuda sigue adelante.
Se opone	Se celebra la vista y el juzgado dicta sentencia.
No paga, no se va y no se opone	El procedimiento puede pasar a la fase de lanzamiento sin necesidad de vista.

La enervación del desahucio es el punto que más retrasa estos procesos cuando no se prepara bien, de ahí la importancia del burofax del paso 2.

6. Lanzamiento

Si el juzgado da la razón al propietario y el inquilino no se marcha voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento en la fecha fijada: la comisión judicial acude a la vivienda, con auxilio policial si hace falta, y te entrega la posesión. Hasta ese momento no puedes entrar ni cambiar la cerradura.

Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad

La vulnerabilidad del inquilino no impide el desahucio, pero puede alargarlo. Cuando se acredita, el juzgado puede comunicarlo a los servicios sociales y el lanzamiento puede suspenderse temporalmente mientras se busca una alternativa habitacional. Si además eres gran tenedor, pueden exigirse trámites previos adicionales, como el intento de conciliación o intermediación. No es algo que el propietario pueda evitar, pero sí prever: conviene informarse desde el principio y valorar con el abogado si una salida negociada compensa frente a un procedimiento largo.

Cómo sacar a un inquilino que no paga sin contrato escrito

Que no haya contrato firmado no significa que no puedas hacer nada, ni tampoco que puedas echarlo sin más. La clave es si existía una renta.

Si pagaba una renta: alquiler verbal

Un acuerdo de palabra a cambio de un precio es un arrendamiento válido. Lo que cambia es la prueba: transferencias periódicas, recibos, mensajes en los que se hable del alquiler, empadronamiento o testigos. Con esa prueba, el camino es el mismo desahucio por falta de pago descrito arriba.

Si nunca pagó nada: precario

Si cediste la vivienda gratis (a un familiar, a un amigo) y ahora no quiere irse, se trata normalmente de un precario. También se resuelve por la vía civil, mediante una demanda de desahucio por precario (art. 250.1.2 LEC). En ninguno de los dos supuestos estamos ante una ocupación.

Cuánto tarda y de qué depende el coste

No hay un plazo único. Un desahucio por impago puede resolverse en pocas semanas si el inquilino entrega las llaves tras el requerimiento, o prolongarse varios meses, e incluso más, si hay oposición, si enerva o si se acredita vulnerabilidad. La carga de trabajo del juzgado de tu partido judicial pesa tanto como cualquier otro factor.

El coste depende sobre todo de los honorarios del abogado y los aranceles del procurador, a los que se suman el burofax y gastos menores. Varía según la cuantía reclamada, la complejidad y la zona, así que lo razonable es pedir presupuesto cerrado antes de empezar. Si la sentencia es favorable, puede haber condena en costas, aunque cobrarlas depende de la solvencia del inquilino.

Recuperar la deuda: fianza, garantías y seguro de impago

Recuperar la vivienda no significa cobrar. Para la deuda, estos son los recursos habituales:

• Sentencia y ejecución: si acumulaste la reclamación de rentas, la sentencia te permite pedir el embargo de bienes, cuentas o salario del inquilino, con los límites legales.
• Fianza y garantías adicionales: la fianza y, en su caso, el aval o depósito pactados pueden aplicarse a las cantidades pendientes cuando se liquide el contrato.
• Avalista: si el contrato tiene un fiador, normalmente se le puede reclamar también.
• Seguro de impago: si lo tienes contratado, comunica el siniestro cuanto antes y revisa las condiciones de la póliza, porque suelen exigir plazos y pasos concretos para cubrir rentas y defensa jurídica.

Lo que NO debes hacer para echar a un inquilino que no paga

La frustración de no cobrar no justifica actuar al margen de la ley. Mientras no haya una resolución judicial, evita:

• Cambiar la cerradura o impedirle el acceso.
• Cortar el agua, la luz o el gas para forzar su salida.
• Amenazar, coaccionar o presionar al inquilino o a su familia.
• Entrar en la vivienda sin permiso o retirar sus pertenencias.
• Contratar empresas de desokupación o a terceros para echarlo por la fuerza.

Estas conductas pueden constituir delitos de coacciones o incluso de allanamiento de morada, porque la vivienda es el domicilio del inquilino aunque no pague. Además, debilitan tu posición en el juicio. Si no tienes claro en qué situación estás, el diagnóstico te ayuda a identificar tu caso y la vía que corresponde. Puedes ampliar información en las guías sobre inquilinos e impagos.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses tiene que deber un inquilino para desahuciarlo?

No hay un mínimo de meses: el impago de la renta ya es causa para resolver el contrato y reclamar. Eso sí, antes de demandar conviene intentar una solución negociada, que además sirve para cumplir el intento de MASC que, con carácter general, exige la LO 1/2025.

¿Puedo cambiar la cerradura si mi inquilino lleva meses sin pagar?

No. Aunque seas el propietario, cambiar la cerradura, cortar suministros o sacarlo por la fuerza puede ser delictivo. El único desalojo legal es el lanzamiento acordado por el juzgado.

¿El burofax es obligatorio antes de la demanda?

La ley no exige que sea precisamente un burofax, pero es muy recomendable. Sirve como prueba, impide la enervación si se envía al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, y puede servir para acreditar el intento de solución extrajudicial que exige la LO 1/2025.

¿Qué pasa si el inquilino paga la deuda después de la demanda?

Si puede enervar, el desahucio se paraliza y el contrato sigue. No podrá hacerlo si ya enervó en otra ocasión o si se le requirió el pago con la antelación suficiente y no atendió el requerimiento.

¿Cómo echar a un inquilino que no paga si no tengo contrato?

Si pagaba una renta, existe un alquiler verbal y se sigue el desahucio por falta de pago, probando la relación con transferencias o mensajes. Si nunca pagó, suele ser un precario y se acude al desahucio por precario.

Este contenido es orientativo y de carácter general; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso tiene particularidades y plazos que dependen del juzgado, por lo que conviene contar con asistencia profesional antes de tomar cualquier decisión.