Inquilino que no se va al acabar el contrato: qué hacer

Cuando el inquilino que no se va al acabar el contrato sigue viviendo en tu piso pese a que el arrendamiento ya venció, es normal sentir angustia, pero conviene aclarar algo de entrada: esto no es una ocupación penal, sino una situación civil que se resuelve por los cauces del arrendamiento y del desahucio.

Por qué el inquilino que no se va al acabar el contrato no comete ocupación penal

La diferencia es clave para elegir la vía correcta. Una persona que entró en tu vivienda con un contrato de alquiler válido no es un okupa ni ha cometido usurpación (art. 245 del Código Penal) ni allanamiento de morada (art. 202). Entró de forma legítima; el problema es que ahora no se marcha cuando debería.

Por eso denunciar en comisaría por "ocupación" no suele prosperar en estos casos: la relación nació de un contrato, así que el asunto se ventila por la vía civil, no penal. Confundir ambos escenarios hace perder tiempo y puede llevarte a iniciar un procedimiento equivocado.

Fin de contrato: prórroga, tácita reconducción o precario

Cuando llega la fecha de vencimiento pueden darse varias situaciones distintas, y no todas se tratan igual:

• Prórrogas legales: la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla prórrogas obligatorias y tácitas en favor del inquilino en la vivienda habitual. Si aún queda margen de prórroga y no avisaste a tiempo, es posible que el contrato siga vigente aunque tú creas que ha terminado.
• Tácita reconducción: si el contrato venció, el inquilino sigue pagando y tú lo aceptas sin oponerte, puede entenderse que el arrendamiento se renueva de forma automática. En ese caso seguiríais teniendo una relación de alquiler.
• Precario: si el contrato terminó de verdad, ya no hay prórroga posible, no se paga renta y tú no consientes que siga, el inquilino puede quedar en situación de precario: ocupa la vivienda sin título que lo ampare y sin pagar. Sigue siendo un asunto civil.

Distinguir en cuál de estos supuestos estás es precisamente lo que determina el tipo de demanda. Por eso conviene revisarlo con calma antes de actuar.

El preaviso de no renovación: el primer paso

Muchos conflictos nacen de un preaviso mal hecho o inexistente. La ley y el propio contrato suelen exigir que comuniques con antelación tu voluntad de no renovar. Antes de nada, comprueba:

1. Qué dice tu contrato sobre la duración y el plazo de preaviso de no renovación del alquiler.
2. Si enviaste esa notificación a tiempo y por un medio que deje constancia.
3. Si el inquilino tenía derecho a prórrogas legales que aún no se hubieran agotado.

Si el preaviso se hizo correctamente y el plazo (con sus prórrogas) ha expirado, tienes una base sólida para reclamar la vivienda. Si no, quizá el contrato siga vivo y toque esperar o negociar.

Requerir la salida por burofax

Antes de acudir al juzgado, lo habitual es documentar un requerimiento formal de salida. El burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el medio más utilizado porque acredita qué dijiste, cuándo y que la otra parte lo recibió.

En ese requerimiento se suele hacer constar que el contrato ha vencido, que no hay prórroga aplicable y que se le insta a devolver la vivienda en un plazo razonable. Este paso no desaloja por sí solo, pero deja constancia de tu voluntad y refuerza tu posición si el caso acaba en el juzgado.

La demanda de desahucio

Si tras el requerimiento el inquilino sigue sin marcharse, el siguiente paso es la demanda judicial. Según tu situación, la vía habitual será una de estas:

• Desahucio por expiración del plazo: cuando el contrato terminó y el arrendatario debería haber devuelto la vivienda pero no lo hace.
• Desahucio por precario: cuando ya no existe título contractual alguno y la persona sigue dentro sin pagar ni tener permiso.

La elección entre una y otra, y la redacción de la demanda, no es un trámite menor: un enfoque equivocado puede alargar el proceso. Los plazos reales dependen de cada juzgado y de su carga de trabajo, así que cualquier estimación es orientativa: puede llevar semanas o varios meses. Por eso este es el momento de contar con un profesional.

Lo que no debes hacer

Ante la frustración, algunos propietarios se plantean atajos que son un grave error. Nunca recurras a estas vías:

• Cambiar la cerradura o cortar el agua, la luz o el gas para forzar la salida.
• Entrar por la fuerza, retirar las pertenencias o intimidar al inquilino.
• Contratar empresas que ofrezcan "desalojos" por métodos coactivos.

Estas actuaciones pueden convertirte a ti en responsable de un delito (coacciones, allanamiento, etc.) y complicar enormemente tu reclamación. El único camino seguro es el judicial.

Qué hacer ahora

De forma resumida, estos son los pasos orientativos: reúne el contrato y verifica la duración y el preaviso, confirma si quedan prórrogas legales, envía un burofax requiriendo la salida y, si no se marcha, prepara la demanda de desahucio adecuada. Puedes empezar por hacer el diagnóstico para identificar tu caso, y ampliar información en nuestra sección sobre inquilinos e impago.

Preguntas frecuentes

¿Puedo denunciar por ocupación si el inquilino no se va al vencer el contrato?

Por lo general, no. Quien entró con un contrato de alquiler válido no comete usurpación ni allanamiento, aunque después no se marche. Es un conflicto civil que se resuelve mediante desahucio por expiración del plazo o por precario, no por la vía penal.

¿Qué diferencia hay entre este caso y un impago?

En el impago el contrato sigue vigente y el problema es que el inquilino no paga la renta. Aquí el contrato ya ha terminado: la cuestión no es la deuda, sino que la persona permanece en la vivienda sin título que la ampare. Son situaciones civiles distintas y pueden requerir demandas diferentes.

¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?

No siempre es un requisito legal imprescindible, pero es muy recomendable. El burofax deja constancia de que requeriste formalmente la salida y de que la otra parte lo recibió, lo que refuerza tu posición si el asunto llega al juzgado.

¿Cuánto tarda un desahucio por expiración del plazo?

Depende del juzgado y de su carga de trabajo, por lo que no existe un plazo fijo. Suele llevar desde varias semanas hasta algunos meses. Un abogado podrá darte una estimación más ajustada a tu caso y a tu partido judicial.

Este contenido es orientativo y de carácter general; no constituye asesoramiento jurídico ni sustituye la valoración de un abogado. Cada caso presenta particularidades que conviene revisar con un profesional antes de tomar decisiones.