Quién paga las costas de un desahucio

Saber quién paga las costas de un desahucio es una de las primeras dudas del propietario que se plantea acudir a los tribunales. La respuesta corta es que, por regla general, las costas judiciales las asume la parte que pierde el pleito, pero conviene entender bien qué incluye ese concepto y qué no.

Qué son exactamente las costas judiciales

Las costas judiciales son los gastos directamente ligados a la tramitación del procedimiento que el juez puede imponer a una de las partes. No son lo mismo que el total de dinero que uno gasta en el juicio: es un concepto legal delimitado que suele englobar, entre otros:

• Los honorarios del abogado que ha dirigido la defensa o la demanda.
• Los derechos del procurador, cuando su intervención es preceptiva.
• Los gastos de peritos u otras pruebas, si el juzgado los considera necesarios.
• Determinados gastos de publicación de anuncios o edictos y otros conceptos previstos por la ley.

Quedan fuera muchos desembolsos que el propietario percibe como "gastos del juicio" pero que no forman parte de las costas en sentido estricto, como el tiempo perdido, las gestiones previas o las rentas dejadas de percibir, que se reclaman por otras vías.

Quién paga las costas de un desahucio: el principio de vencimiento

En los procedimientos civiles, que es la vía habitual del desahucio por impago de un inquilino con contrato o del desahucio por precario (cuando se dejó vivir a alguien sin contrato ni renta), rige el llamado criterio de vencimiento objetivo. Significa que, en principio, la condena en costas recae sobre la parte cuyas pretensiones se rechazan íntegramente.

Trasladado al desahucio, si el propietario gana y se estima su demanda, lo normal es que el juez condene en costas al ocupante o inquilino demandado. A la inversa, si la demanda se desestima, el propietario podría acabar cargando con las costas de la otra parte.

Cuándo puede no haber condena en costas

El principio de vencimiento tiene matices. El juez puede no imponer las costas a la parte vencida cuando aprecia serias dudas de hecho o de derecho, cuando la estimación de la demanda es solo parcial, o cuando el demandado se allana pronto y paga o desaloja sin oponerse. Por eso la condena en costas no es automática ni garantizada: depende de cómo se desarrolle cada procedimiento y de la valoración del juzgado.

Costas judiciales frente a honorarios de abogado y procurador

Aquí está el matiz que más confusión genera. Una cosa es quién debe pagar las costas según la sentencia y otra distinta es quién adelanta el dinero durante el pleito.

El propietario que demanda contrata a su abogado y, si procede, a su procurador, y les paga sus honorarios conforme avanza el asunto, gane o pierda. Ese desembolso lo asume de su bolsillo desde el principio. La condena en costas no evita ese adelanto: lo que hace, en el mejor de los casos, es permitir recuperar después parte de lo pagado, exigiéndoselo a la parte condenada.

Es importante distinguir este artículo del cálculo concreto de los honorarios de abogado y procurador: aquí hablamos de quién soporta finalmente el coste del juicio, no de cuánto cobra cada profesional.

Por qué la condena en costas no siempre cubre todo

Incluso ganando el juicio y con una condena en costas favorable, el propietario rara vez recupera el cien por cien de lo que ha gastado. Hay varias razones:

1. La tasación de costas la practica el juzgado siguiendo criterios y baremos orientativos de los colegios profesionales, que pueden ser inferiores a lo efectivamente pactado con el abogado.
2. Existen límites legales a la cuantía de las costas en relación con el valor del pleito.
3. Determinados gastos que el propietario percibe como propios del proceso no entran en el concepto de costas.

Por eso conviene ver la condena en costas como un alivio parcial del coste, no como una devolución íntegra.

El gran problema: cobrar a un demandado insolvente

Aunque la sentencia condene en costas al ocupante, ese pronunciamiento solo tiene valor real si hay de dónde cobrar. En muchos casos de usurpación (ocupación de vivienda vacía o segunda residencia) o de inquilinos que llevan tiempo sin pagar, la persona condenada es insolvente: no tiene nóminas, bienes ni patrimonio embargable.

En esa situación, el propietario puede tener a su favor una condena en costas perfectamente válida y, aun así, no llegar a recuperar el dinero, porque no existe patrimonio contra el que ejecutar. Es un factor decisivo que conviene valorar antes de calcular el coste real de recuperar la vivienda.

Cómo valorar el coste real antes de demandar

Antes de iniciar acciones, es prudente hacer una estimación realista que tenga en cuenta tanto lo que se adelanta como lo que, con probabilidad, se recuperará. Algunas preguntas útiles:

• ¿Qué vía corresponde a mi caso (impago, precario, usurpación, allanamiento) y qué costes suele implicar?
• ¿Tengo indicios de que la otra parte sea solvente y, por tanto, de que la condena en costas sea cobrable?
• ¿Qué parte de los honorarios adelantados podría recuperar según la tasación?

Conviene recordar que nunca deben emplearse vías de hecho para acelerar el desalojo: cambiar la cerradura con personas dentro, cortar los suministros, presionar o entrar por la fuerza no solo es ilegal, sino que puede volverse contra el propietario y encarecer aún más el problema. El camino es siempre el judicial, y el ahorro real llega de plantearlo bien desde el inicio.

Preguntas frecuentes

¿Siempre paga las costas del desahucio quien pierde el juicio?

Es la regla general por el principio de vencimiento, pero no es automática. El juez puede no imponer las costas cuando hay dudas de hecho o de derecho, cuando la estimación de la demanda es solo parcial o cuando el demandado se allana pronto. Depende de cada procedimiento.

¿Recupero todo lo que pago a mi abogado si gano?

No necesariamente. La condena en costas permite reclamar parte de lo adelantado, pero la tasación de costas se calcula con baremos orientativos y límites legales que suelen quedar por debajo de lo pactado, por lo que la recuperación suele ser parcial.

¿Qué pasa si el ocupante no tiene dinero para pagar las costas?

Una condena en costas frente a una persona insolvente puede quedar sin efecto práctico: si no hay patrimonio embargable, no hay de dónde cobrar. Por eso la solvencia del demandado es un factor clave a la hora de estimar cuánto se recuperará realmente.

¿Son lo mismo las costas judiciales y los honorarios del abogado?

No. Los honorarios los paga el propietario a su abogado durante el proceso, gane o pierda. Las costas son un concepto legal que fija el juez y que, en su caso, permite reclamar a la parte condenada parte de esos honorarios y de otros gastos del pleito.

Conclusión

En un desahucio, las costas judiciales suele pagarlas quien pierde, pero eso no equivale a que el propietario recupere sin más todo lo invertido: los honorarios se adelantan, la tasación de costas suele ser parcial y cobrar a un demandado insolvente puede resultar inviable. Valorar estos factores desde el principio evita sorpresas. Si quieres una idea clara de tu caso, puedes empezar por el diagnóstico y consultar más información en la sección de desahucio y juicio.

Este contenido tiene carácter orientativo y general y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso presenta particularidades que solo un profesional puede valorar tras estudiar tu situación concreta.