Ocupación de local comercial o nave: qué hacer

La ocupacion de local comercial es una situacion cada vez mas frecuente que deja a muchos autonomos y empresas sin saber como reaccionar. Al no tratarse de una vivienda ni de un domicilio, este supuesto tiene un tratamiento legal distinto al de una casa ocupada, y entenderlo es clave para actuar bien desde el primer dia.

Por que un local o una nave no es lo mismo que una vivienda ocupada

El Codigo Penal distingue segun el uso del inmueble. El allanamiento de morada (art. 202 CP) solo se aplica cuando alguien entra o se mantiene en el domicilio de otra persona, es decir, en el lugar donde alguien vive. Un local comercial, una nave industrial o un garaje no son domicilio, por lo que su ocupacion nunca puede ser allanamiento de morada.

El supuesto que corresponde es la usurpacion (art. 245 CP): ocupar un inmueble ajeno que no constituye morada, sin autorizacion de su titular. Es la figura que popularmente se conoce como "ocupacion" cuando afecta a inmuebles vacios o no residenciales. Puedes ampliar informacion sobre esta figura en nuestra pagina de usurpacion y ocupacion.

Por que esta distincion condiciona tu estrategia

La calificacion como usurpacion, y no como allanamiento, influye en varias cosas:

• La gravedad penal es distinta: la usurpacion es un delito considerado menos grave que el allanamiento de morada.
• Existe la posibilidad de actuar tanto por la via penal (denuncia por usurpacion) como por la via civil (accion para recuperar la posesion), segun el caso.
• Acreditar que el inmueble no es vivienda de nadie suele facilitar la actuacion, porque no entran en juego las protecciones reforzadas del domicilio.

Situaciones frecuentes cuando ocupan un local o nave

Los inmuebles de uso no residencial presentan problemas especificos que conviene documentar cuanto antes:

• Enganches ilegales a la luz o al agua. Es habitual que los ocupantes manipulen los suministros para tener electricidad o agua sin contrato. Ademas de ser peligroso, puede constituir un delito de defraudacion de fluido electrico y genera consumos que pueden acabar imputandote como titular.
• Deterioro y danos en el inmueble. Roturas, suciedad, desperfectos en instalaciones o maquinaria que reducen el valor del local o impiden su uso.
• Uso ilegal del espacio. A veces el local se destina a actividades no autorizadas, lo que puede acarrear responsabilidades y molestias a vecinos o colindantes.
• Paralizacion de tu actividad. Si el inmueble estaba destinado a tu negocio o al de un arrendatario, la ocupacion supone perdidas economicas directas mientras dura la situacion.

Que hacer ante la ocupacion de local comercial: pasos correctos

Si te preguntas "han ocupado mi local, que hago", lo primero es mantener la calma y actuar por los cauces legales. Estos son los pasos recomendados:

1. No entres por la fuerza ni te enfrentes a los ocupantes. Cambiar la cerradura con gente dentro, cortar los suministros de forma unilateral o intentar echarlos por tu cuenta puede volverse en tu contra e incluso convertirte a ti en responsable de un delito (coacciones, allanamiento o realizacion arbitraria del propio derecho).
2. Documenta la situacion. Reune fotografias, videos y cualquier prueba del estado del inmueble y de la presencia de ocupantes, siempre desde el exterior o zonas comunes y sin ponerte en riesgo.
3. Reune la documentacion que acredite tu titularidad. Escritura de propiedad, nota simple del Registro, recibos del IBI, contrato de arrendamiento si eres arrendador y facturas de suministros. Acreditar quien es el propietario o arrendador legitimo es esencial.
4. Presenta denuncia. Acude a la policia o al juzgado para denunciar la usurpacion. Si detectas enganches ilegales o danos, hazlo constar expresamente, porque pueden sumar otros delitos.
5. Valora la via civil o penal con un abogado. Segun las circunstancias (tiempo de ocupacion, pruebas, tipo de inmueble) puede convenir la denuncia penal, la accion civil de recuperacion de la posesion o ambas combinadas.
6. Avisa a la compañia suministradora. Comunica por escrito los posibles enganches ilegales para dejar constancia y protegerte frente a consumos que no son tuyos.

Propietario o arrendador: quien debe actuar

Si el local esta alquilado y quien sufre la ocupacion es tu inquilino, conviene coordinar la actuacion. El propietario puede ejercer las acciones de proteccion de su propiedad, y el arrendatario, como poseedor legitimo, tambien puede denunciar. Un abogado te ayudara a decidir quien presenta cada accion y como repartir responsabilidades segun el contrato de arrendamiento.

La reforma del "desahucio expres" y los plazos

Las reformas orientadas a agilizar el desalojo en casos de usurpacion y allanamiento buscan que estos procedimientos se resuelvan con juicios mas rapidos. Aun asi, no existe un plazo fijo garantizado: la duracion depende del juzgado, de la carga de trabajo, de las pruebas y de las circunstancias concretas. Recuperar el inmueble puede llevar desde semanas hasta varios meses. Cuanto antes actues y mejor documentado este el caso, mas agil suele ser el proceso.

Lo que NO debes hacer

Ante la frustracion, algunos propietarios recurren a atajos que resultan contraproducentes o directamente ilegales:

• Contratar empresas de "desokupacion" que empleen coacciones, amenazas o presiones. Estas practicas pueden constituir delito y dejarte en una posicion legal muy debil.
• Cortar la luz, el agua o cambiar la cerradura con los ocupantes dentro. Aunque el inmueble sea tuyo, hacerlo por la fuerza puede considerarse coacciones.
• Entrar por la fuerza o enfrentarte fisicamente. El riesgo personal y legal no compensa; la via correcta siempre es la judicial.

Preguntas frecuentes

Si ocupan mi local, puedo denunciar por allanamiento de morada?

No. El allanamiento de morada solo se aplica a la vivienda o domicilio de una persona. Un local, una nave o un garaje no son morada, por lo que la figura que corresponde es la usurpacion del articulo 245 del Codigo Penal.

Puedo cortar la luz o el agua del local ocupado?

No es recomendable hacerlo por tu cuenta si hay personas dentro, ya que podria interpretarse como coacciones. Lo correcto es comunicar por escrito a la compañia suministradora los posibles enganches ilegales y dejar que la via legal siga su curso.

Como puedo desalojar okupas de un local comercial legalmente?

Mediante denuncia por usurpacion o accion civil para recuperar la posesion, acreditando tu titularidad. Un abogado especializado valorara si conviene la via penal, la civil o ambas, y gestionara el procedimiento de desalojo ante el juzgado.

Que pasa si los okupas han hecho enganches ilegales de electricidad?

Los enganches ilegales pueden constituir un delito de defraudacion de fluido electrico y suponen un peligro real. Conviene documentarlos, incluirlos en la denuncia y avisar a la compañia para que quede constancia y evitar que se te imputen consumos que no has generado.

Valora tu caso con un abogado especializado

Cada ocupacion de inmueble no residencial tiene matices que determinan la mejor estrategia. Si te encuentras en esta situacion, puedes hacer el diagnostico para identificar tu caso y valorar los siguientes pasos con un abogado especializado en desalojos.

Este contenido tiene caracter orientativo e informativo y no sustituye el asesoramiento juridico personalizado. Cada caso presenta circunstancias particulares, por lo que te recomendamos consultar con un abogado antes de tomar cualquier decision.