Inquilino que no paga los suministros (luz y agua): qué hacer

Si tu inquilino no paga los suministros (la luz, el agua o el gas) y te preguntas qué hacer, debes saber que la ley te da herramientas para reclamarlos. Si el contrato los pone a su cargo, puedes reclamarlos igual que la renta e incluso usarlos como causa de desahucio, siempre que actúes por la vía correcta y sin medidas de presión ilegales.

Impagar los suministros puede ser causa de desahucio

Muchos propietarios creen que solo el impago del alquiler permite resolver el contrato. No es así. La Ley de Arrendamientos Urbanos considera causa de resolución tanto la falta de pago de la renta como la de cualquier cantidad cuyo pago haya asumido el arrendatario o que le corresponda. Son las llamadas cantidades asimiladas a la renta.

Esto significa que, si en el contrato se pactó que el inquilino pagaría la luz, el agua, el gas o incluso la comunidad o el IBI, y deja de hacerlo, el propietario puede:

• Reclamar esas cantidades judicialmente junto con las rentas pendientes, si las hay.
• Pedir la resolución del contrato y el desalojo mediante un desahucio por falta de pago, que se tramita por la vía civil.

La clave está en que el pago de los suministros esté pactado por escrito y en que puedas acreditar que los has pagado tú o que existe una deuda a cargo del inquilino.

Dos situaciones distintas: ¿a nombre de quién están los suministros?

Suministros a nombre del propietario

Es el caso más delicado. Si los contratos de luz y agua siguen a tu nombre y el inquilino no te reembolsa los recibos, la compañía te reclamará a ti como titular. Para no acumular deuda, normalmente conviene seguir pagando los recibos, guardar todos los justificantes y repercutir después esas cantidades al inquilino.

Suministros a nombre del inquilino

Si el inquilino es el titular, la deuda es suya frente a la compañía. Aun así, pueden aparecer problemas al final del alquiler: cortes que encarecen la reconexión, deudas pendientes que dificultan dar de alta al siguiente inquilino o derechos de enganche. Revisa el estado de los suministros antes de devolver la fianza.

Qué hacer paso a paso cuando el inquilino no paga los suministros

1. Revisa el contrato. Comprueba qué gastos asumió el inquilino y cómo debía pagarlos (directamente a la compañía o reembolsándote los recibos).
2. Reúne pruebas. Guarda facturas, justificantes de pago, avisos de la compañía y cualquier mensaje en el que el inquilino reconozca la deuda.
3. Reclama de forma amistosa. Un primer aviso por escrito a veces basta, sobre todo si el impago es puntual.
4. Envía un requerimiento fehaciente. Si no paga, lo habitual es enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, detallando las cantidades adeudadas, los recibos a los que corresponden y un plazo razonable para pagar. Este requerimiento sirve como prueba y puede tener efectos en el procedimiento posterior.
5. Consulta con un abogado. Valorará si conviene una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de cantidades o solo una reclamación económica.

Incluir los suministros en la demanda de desahucio

Si el inquilino tampoco paga el alquiler, o si la deuda de suministros es relevante, el abogado puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago acumulando la reclamación de las cantidades debidas: rentas y suministros pactados. En muchos casos, el inquilino puede evitar el desahucio pagando todo lo adeudado dentro del procedimiento (lo que se conoce como enervación), salvo que la ley lo excluya, por ejemplo cuando el propietario le requirió el pago previamente en los términos y con la antelación que exige la ley. Por eso el burofax previo es tan importante.

La duración del proceso varía mucho según el juzgado y su carga de trabajo: puede llevar semanas o varios meses. Si el inquilino ya se ha marchado y solo quedan deudas, puede bastar con una reclamación de cantidad, por ejemplo mediante un procedimiento monitorio.

Descontar las deudas de la fianza

Al terminar el contrato, la fianza sirve para cubrir las obligaciones pendientes del inquilino, incluidas las deudas de suministros pactados. Para descontarlas correctamente:

• Pide al inquilino las últimas facturas o solicita a las compañías la lectura final de los contadores.
• Calcula el importe exacto con justificantes; no descuentes cantidades estimadas sin base.
• Comunica por escrito qué cantidades descuentas y por qué, y devuelve el resto dentro del plazo legal.
• Si la deuda supera la fianza (y las garantías adicionales, si las hay), puedes reclamar la diferencia.

Advertencia: no cortes los suministros para presionar

Ante el impago, algunos propietarios se plantean dar de baja la luz o el agua para forzar al inquilino a pagar o a irse. No lo hagas. Cortar los suministros de una vivienda habitada como medida de presión puede constituir un delito de coacciones y volverse en tu contra en el procedimiento judicial. Lo mismo ocurre con cambiar la cerradura con el inquilino dentro, entrar en la vivienda sin su permiso o recurrir a empresas de "desokupación" que presionan a los ocupantes.

Aunque el inquilino deba dinero, mientras no exista una resolución judicial que ordene el desalojo, la vivienda es su domicilio y está protegida. La única vía segura es la legal: requerimiento, demanda y lanzamiento ordenado por el juzgado.

No es lo mismo que unos okupas con suministros a tu nombre

Conviene no confundir este caso con el de unos okupas que se conectan a los suministros que siguen a tu nombre. Un inquilino con contrato que no paga es un problema civil de arrendamiento, no una ocupación. La ocupación sin título de una vivienda vacía o de una segunda residencia es usurpación (que puede tramitarse por la vía penal o por la civil), y si afecta a tu vivienda habitual se trata de allanamiento de morada, un delito más grave. Para estos casos, la reforma de 2025 introdujo juicios rápidos que agilizan el desalojo. Si dudas sobre en qué situación estás, el diagnóstico te ayuda a identificar tu caso legal en pocos minutos.

Cómo prevenirlo: recomendaciones para el contrato

• Pon los suministros a nombre del inquilino desde el inicio. Es la forma más eficaz de evitar que las deudas recaigan sobre ti.
• Si prefieres mantener la titularidad, pacta por escrito cómo y cuándo se reembolsarán los recibos y que su impago equivale al de la renta.
• Incluye la obligación de presentar los últimos recibos pagados al finalizar el contrato.
• Valora garantías adicionales (aval, depósito o un seguro de impago de alquiler que cubra también suministros, si la póliza lo contempla).
• Documenta las lecturas de los contadores en la entrega de llaves, al entrar y al salir.

Puedes encontrar más guías sobre impagos y conflictos con arrendatarios en nuestra sección de inquilinos e impago.

Preguntas frecuentes

¿Puedo desahuciar a un inquilino que paga el alquiler pero no la luz y el agua?

Sí, si en el contrato asumió el pago de esos suministros. La ley permite resolver el contrato por impago de cantidades asimiladas a la renta, aunque conviene valorar con un abogado la cuantía de la deuda y la estrategia más adecuada.

¿Puedo cambiar el titular de los suministros si el inquilino no paga?

Cambiar la titularidad a nombre del inquilino requiere normalmente su colaboración. Lo que no debes hacer es dar de baja los suministros mientras vive en la vivienda, porque puede considerarse coacciones. Lo recomendable es pactar la titularidad del inquilino al firmar el contrato.

¿Qué pasa si el inquilino se va y deja deudas de agua o luz?

Puedes descontarlas de la fianza con los justificantes correspondientes y reclamar el resto si la fianza no alcanza, por ejemplo mediante un procedimiento monitorio o una reclamación de cantidad.

¿Es necesario enviar un burofax antes de demandar?

No siempre es obligatorio, pero es muy recomendable: deja constancia fehaciente de la deuda y del requerimiento de pago, y puede limitar la posibilidad de que el inquilino evite el desahucio pagando a última hora.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso depende del contrato, de las pruebas disponibles y del juzgado competente.