El inquilino abandona el piso sin avisar: qué hacer

Cuando el inquilino abandona el piso sin avisar, lo habitual es encontrarse con rentas pendientes, llaves sin devolver y muebles u objetos que siguen dentro. Es una situación más frecuente de lo que parece y, aunque la tentación sea entrar, vaciar la vivienda y volver a alquilarla cuanto antes, hacerlo sin las debidas garantías puede acabar volviéndose en tu contra.

Si el inquilino abandona el piso sin avisar, ¿puedes entrar? La trampa del domicilio

Mientras el contrato de arrendamiento siga vigente y el inquilino no haya entregado la posesión, la vivienda puede seguir siendo, a efectos legales, su domicilio. Que no conteste al teléfono o que lleve semanas sin aparecer no significa por sí solo que haya renunciado a ella.

Por eso, entrar sin su consentimiento, aunque tengas una copia de las llaves y seas el propietario, puede llegar a considerarse allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal), un delito que protege el domicilio de quien vive en él, no la propiedad. Del mismo modo, cambiar la cerradura, cortar los suministros o tirar sus pertenencias puede dar lugar a denuncias por coacciones o por daños. Además, conviene recordar que esto no es una ocupación en sentido penal: hablamos de un inquilino con contrato, y la vía adecuada es la civil.

Tampoco es buena idea recurrir a empresas que prometen "solucionar" el problema por la vía rápida. Cualquier actuación de fuerza o de presión al margen de un juzgado puede complicar tu posición y generarte responsabilidades.

Paso 1: documenta los indicios de que el inquilino se ha ido

Antes de hacer nada, reúne pruebas de que el inquilino se ha marchado. Cuantos más indicios objetivos tengas, más sólida será tu posición si después necesitas acudir al juzgado:

• Impago de rentas y de suministros desde una fecha concreta (extractos bancarios, recibos devueltos).
• Buzón lleno o correspondencia acumulada, fotografiada con fecha.
• Testimonios de vecinos o del administrador de la finca sobre la última vez que lo vieron o si vieron una mudanza.
• Consumos de luz y agua mínimos o nulos durante un periodo prolongado.
• Mensajes o correos sin respuesta y cualquier comunicación en la que mencione que se marcha o que ha encontrado otra vivienda.

Si quieres dar más fuerza a estas pruebas, puedes pedir a un notario un acta de presencia que deje constancia de lo que se observa desde el exterior (buzón, estado de la puerta, manifestaciones de vecinos). Ten en cuenta que el notario, por regla general, no entrará en la vivienda sin consentimiento.

Paso 2: requiere por burofax la entrega de llaves y la retirada de enseres

El siguiente paso es dejar constancia fehaciente de que has intentado contactar con el inquilino. Lo habitual es enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo al domicilio del contrato y, si lo conoces, a cualquier otro domicilio o correo electrónico que tengas. En él conviene:

1. Indicar que te consta que ha dejado de residir en la vivienda y que mantiene deudas pendientes.
2. Requerirle para que entregue las llaves y formalice la devolución de la posesión.
3. Pedirle que retire sus pertenencias en un plazo razonable que fijes en el escrito.
4. Reclamar las rentas y cantidades adeudadas, detallando conceptos e importes.
5. Advertirle de que, si no responde, iniciarás las acciones judiciales oportunas.

Si el inquilino contesta y acepta devolver las llaves, lo ideal es firmar un documento de entrega de posesión con fecha, estado de la vivienda, lectura de contadores y relación de los objetos que deja o renuncia a recoger.

Paso 3: qué hacer si no responde

Si el burofax no se recoge o no hay respuesta, lo más seguro es recuperar la posesión del piso por la vía judicial. Normalmente se tramita un desahucio por falta de pago (si hay rentas pendientes) o por expiración del plazo del contrato, al que se puede acumular la reclamación de las cantidades debidas.

Cuando la vivienda está realmente vacía, estos procedimientos suelen ser más sencillos, porque es probable que no haya oposición ni nadie a quien desalojar. Aun así, la duración depende mucho del juzgado: puede llevar desde unas semanas hasta varios meses. Lo importante es que el lanzamiento o la entrega de posesión acordada por el juzgado te permite entrar con plena seguridad jurídica, normalmente con la comisión judicial levantando acta del estado del inmueble.

Si no tienes claro si tu caso es un impago, un abandono o algo distinto, puedes orientarte con el diagnóstico antes de decidir la vía.

Paso 4: cómo tratar las pertenencias que deja el inquilino

Una de las dudas más habituales es qué hacer cuando el inquilino se va y deja sus cosas. La regla general es clara: no las tires sin más, aunque parezcan de poco valor.

• Haz un inventario detallado, con fotografías o vídeo, en el momento en que recuperes legalmente la posesión. Si es posible, que se haga en presencia de testigos, de la comisión judicial o de un notario.
• Guárdalas durante un tiempo razonable y comunica al inquilino dónde están y cómo puede recogerlas.
• Separa documentación personal y objetos de valor (papeles, fotografías, joyas, aparatos electrónicos) y consérvalos con especial cuidado.
• Si el juzgado se pronuncia sobre los bienes en el lanzamiento, sigue sus indicaciones.

Deshacerte de los objetos por tu cuenta puede exponerte a una reclamación por daños o por apropiación indebida, aunque el inquilino te deba dinero.

Paso 5: reclama las rentas y los daños

Que el inquilino desaparezca sin pagar no extingue su deuda. Con carácter general, puedes reclamar:

• Las rentas impagadas, normalmente hasta que recuperes de forma efectiva la posesión.
• Los suministros y gastos que asumiera por contrato (comunidad, IBI repercutido, etc.).
• Los daños en la vivienda, más allá del desgaste normal por el uso, acreditados con fotografías y presupuestos.

La fianza y, en su caso, las garantías adicionales (aval, depósito, seguro de impago) pueden aplicarse a cubrir estas cantidades. Si no bastan, la reclamación del resto puede acumularse al desahucio o tramitarse por separado, por ejemplo mediante un procedimiento monitorio. Encontrarás más casos parecidos en la sección de inquilinos e impago.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino se fue sin entregar llaves?

No es recomendable. Mientras no haya entrega de llaves, renuncia expresa o resolución judicial, la vivienda puede seguir considerándose su domicilio, y cambiar la cerradura podría dar lugar a una denuncia por coacciones o incluso por allanamiento de morada. Lo prudente es requerirle por burofax y, si no responde, acudir al juzgado.

¿Cuánto tiempo tengo que guardar las pertenencias del inquilino?

No hay un plazo único aplicable a todos los casos. Lo aconsejable es conservarlas un tiempo razonable, notificarle por escrito dónde están y qué plazo tiene para recogerlas, y dejar constancia de todo con inventario y fotografías. Un abogado puede indicarte qué plazo es prudente en tu situación.

¿Un notario puede certificar que el piso está abandonado?

Un notario puede levantar un acta de presencia que recoja lo que se observa desde fuera y lo que manifiestan vecinos o testigos, lo que sirve como prueba. Sin embargo, por sí sola no te devuelve la posesión ni te autoriza a entrar: para eso necesitas la entrega voluntaria del inquilino o una resolución judicial.

¿Es lo mismo que una ocupación?

No. Un inquilino con contrato que deja de pagar o abandona la vivienda no es un okupa: la relación es contractual y se resuelve por la vía civil, mediante el desahucio por impago o por expiración del contrato. Los procedimientos penales por usurpación o allanamiento, incluidos los juicios rápidos que agilizó la reforma del "desahucio exprés", están pensados para personas que entran sin ningún título, que es un supuesto distinto.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso tiene particularidades, y si el inquilino no entrega las llaves, conviene que un profesional especializado en arrendamientos y desahucios revise tu contrato y te indique la vía más adecuada.