¿Cuánto tarda un desahucio por impago? Fases y plazos

Saber cuánto tarda un desahucio por impago es una de las primeras dudas de cualquier arrendador cuyo inquilino ha dejado de pagar. No hay una cifra única: el proceso pasa por varias fases y su duración depende sobre todo del juzgado, de la actitud del inquilino y de lo bien preparada que esté la demanda.

Un procedimiento civil, no una ocupación

Conviene aclarar algo antes de hablar de plazos. Un inquilino con contrato de alquiler que no paga o que no se va no es un okupa. Entró en la vivienda legalmente, así que no hay usurpación ni allanamiento de morada, y lo que corresponde es la vía civil: el juicio de desahucio por falta de pago. Tampoco es un precario, que se da cuando alguien vive en el inmueble sin contrato ni renta. Los juicios rápidos de la reforma de 2025 del llamado «desahucio exprés» están pensados para usurpación y allanamiento, no para este caso.

Mientras dura el proceso, el arrendador no puede tomarse la justicia por su mano. Cortar los suministros, cambiar la cerradura con el inquilino dentro, presionarle o contratar empresas de «desokupación» puede constituir un delito de coacciones y perjudicar gravemente tu posición en el juicio. El único camino seguro es el judicial.

Fases del desahucio por impago y plazos orientativos

Estas son las fases del desahucio por impago y lo que suele durar cada una. Los tiempos son aproximados y cambian mucho de un partido judicial a otro.

1. Requerimiento previo de pago

Antes de demandar, lo habitual es reclamar al inquilino las rentas debidas por un medio fehaciente, como un burofax con certificación de texto. Este paso sirve para dejar constancia de la deuda, puede ayudar a acreditar el intento previo de negociación que la normativa reciente exige antes de muchas demandas civiles y, si se hace con la antelación suficiente, puede impedir que el inquilino evite el desahucio pagando en el último momento (la llamada enervación). Preparar y enviar el requerimiento y esperar la respuesta lleva normalmente unas semanas.

2. Presentación y admisión de la demanda

Con la documentación lista (contrato, recibos impagados, requerimiento previo), el abogado presenta la demanda. El juzgado tiene que revisarla y admitirla a trámite, y en ese momento también se comprueba si el inquilino puede estar en situación de vulnerabilidad. Según la carga de trabajo del juzgado, esta fase puede llevar desde unas semanas hasta varios meses.

3. Requerimiento judicial al inquilino

Una vez admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en un plazo breve de días hábiles, pague, deje la vivienda o se oponga. El decreto suele fijar ya una fecha para el lanzamiento por si no hace nada. Si no se le localiza en el domicilio y hay que intentar la notificación por otras vías, este paso puede alargarse bastante.

4. Sin oposición o con oposición

• Si el inquilino no se opone ni paga, el letrado de la Administración de Justicia da por terminado el juicio y se pasa directamente al lanzamiento. Es el escenario más rápido.
• Si hay oposición, se celebra una vista y después el juez dicta sentencia. Un desahucio por impago con oposición suele sumar varias semanas o meses más, en función de la agenda del juzgado.

5. Sentencia y posibles recursos

La sentencia puede recurrirse, aunque normalmente el inquilino tiene que estar al corriente de las rentas para poder hacerlo. Un recurso no siempre impide ejecutar la sentencia, pero puede añadir tiempo e incertidumbre.

6. Lanzamiento

Es el desalojo efectivo, que hace la comisión judicial en la fecha fijada y, si hace falta, con auxilio de la fuerza pública. Muchos inquilinos se marchan antes de que llegue ese día. Si el lanzamiento se suspende por vulnerabilidad o por cuestiones de agenda, habrá que esperar un nuevo señalamiento.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago en total?

Como orientación, un desahucio por impago sin oposición y en un juzgado con poca carga puede resolverse en pocos meses. Cuando hay oposición, problemas para notificar, vulnerabilidad acreditada o juzgados saturados, la duración del juicio de desahucio de alquiler puede llegar a un año o más. Para saber cuánto tarda en salir un inquilino moroso en tu caso concreto, lo mejor es que un abogado de la zona revise el expediente y te diga cómo está funcionando tu juzgado.

Qué alarga el proceso

• Carga del juzgado: es el factor que más pesa. Hay grandes diferencias entre unos partidos judiciales y otros.
• Vulnerabilidad del inquilino: si se acredita, el procedimiento puede suspenderse durante un tiempo mientras intervienen los servicios sociales.
• Enervación: si el inquilino paga todo lo debido dentro del plazo y la ley se lo permite, el desahucio se detiene. Por eso es tan importante el requerimiento previo.
• Problemas de notificación: si no se localiza al inquilino, hay que repetir intentos o publicar edictos.
• Oposición y recursos: obligan a celebrar vista y pueden retrasar la ejecución.
• Errores en la demanda: documentación incompleta o datos que faltan pueden hacer que el juzgado pida subsanaciones.

Qué puede acelerarlo

1. Actuar pronto: no dejar que se acumulen meses de deuda esperando a que la situación se arregle sola.
2. Enviar un requerimiento fehaciente bien hecho, que deje constancia de la deuda y limite la enervación.
3. Tener la documentación ordenada: contrato, justificantes de impago, comunicaciones y datos del inquilino.
4. Acumular la reclamación de rentas en la misma demanda, para no tener que iniciar otro proceso después.
5. Explorar un acuerdo de salida con el inquilino, siempre por escrito y con asesoramiento, que a veces resuelve el problema antes que el juicio.
6. Contar con un abogado especializado en desahucios, que conozca el funcionamiento del juzgado y evite retrasos por defectos formales.

Si quieres orientarte sobre tu situación, puedes hacer el diagnóstico, que identifica el tipo de caso y te pone en contacto con un abogado especializado. También tienes más contenido en la sección de inquilinos e impago.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio por impago si el inquilino no se opone?

Es el escenario más rápido. Si el inquilino no paga ni se opone tras el requerimiento judicial, se pasa directamente al lanzamiento. Aun así, el plazo total depende sobre todo de la carga del juzgado y puede ir de pocos meses a bastante más.

¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando la deuda?

En algunos casos sí, mediante la enervación: si paga todo lo debido dentro del plazo y no se dan las circunstancias que la ley excluye, el desahucio se detiene. Haber enviado un requerimiento fehaciente de pago con suficiente antelación a la demanda puede impedirlo, así que conviene consultarlo con tu abogado.

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino lleva meses sin pagar?

No. Cambiar la cerradura, cortar los suministros o presionar al inquilino para que se vaya puede ser un delito de coacciones, aunque te deba dinero. La única vía legal para recuperar la vivienda es el procedimiento judicial de desahucio.

¿La vulnerabilidad del inquilino paraliza el desahucio?

Puede suspenderlo de forma temporal. Si se acredita vulnerabilidad, el juzgado da intervención a los servicios sociales y el lanzamiento puede retrasarse, especialmente en algunos supuestos como cuando el propietario es un gran tenedor. Cada caso se valora de forma individual.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Los plazos varían según el juzgado y las circunstancias de cada caso, así que consulta con un profesional antes de tomar decisiones.