Retener la fianza del alquiler por impago o daños

Retener la fianza del alquiler es posible cuando, al terminar el contrato, el inquilino deja rentas o suministros pendientes o causa daños que van más allá del uso normal de la vivienda. Para hacerlo sin riesgo, el propietario debe justificar cada cantidad retenida y comunicarla por escrito.

Para qué sirve la fianza del alquiler

La fianza es una garantía obligatoria que el inquilino entrega al firmar el contrato de vivienda. Su función es asegurar que cumplirá sus obligaciones; no es un pago adelantado de renta ni un dinero del que el propietario pueda disponer libremente. Por eso, al finalizar el arrendamiento, la regla general es devolverla, salvo que existan deudas o desperfectos que justifiquen quedarse con una parte o con la totalidad.

Conviene recordar que, en muchas comunidades autónomas, la fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente. Antes de liquidarla con el inquilino, comprueba cómo recuperarla de ese organismo para no adelantar dinero propio sin necesidad.

Cuándo se puede retener la fianza del alquiler

El propietario puede aplicar la fianza a obligaciones del inquilino que hayan quedado sin cumplir al finalizar el contrato. Las más habituales son:

• Rentas impagadas: mensualidades vencidas y no abonadas a la fecha de entrega de llaves.
• Suministros y gastos repercutibles: recibos de luz, agua o gas a cargo del inquilino según el contrato, y otros gastos pactados (por ejemplo, la parte de comunidad o tasas que se le hubiesen repercutido).
• Daños en la vivienda: desperfectos causados por el inquilino o sus acompañantes que superen el deterioro propio del uso ordinario.
• Elementos desaparecidos: muebles, electrodomésticos o enseres que figuraban en el inventario y no están al salir.

Desgaste normal vs daños: la frontera clave

Este es el punto que más conflictos genera. El inquilino no responde del deterioro causado por el paso del tiempo y el uso normal de la casa, pero sí de los daños que excedan ese uso.

Se suele considerar desgaste normal

• Pintura algo apagada o con pequeñas marcas tras varios años.
• Pequeños agujeros de colgar cuadros, según lo pactado en el contrato.
• Desgaste razonable del suelo, de grifos o de juntas.
• Electrodomésticos que se averían por antigüedad.

Se suelen considerar daños imputables

• Puertas, cristales, sanitarios o muebles rotos.
• Quemaduras, manchas graves o humedades por un uso negligente.
• Obras o modificaciones no autorizadas.
• Suciedad extrema que exige una limpieza profesional fuera de lo habitual.

La antigüedad del contrato importa: tras muchos años de alquiler es razonable esperar más desgaste, y es poco probable que un juzgado acepte cargar al inquilino una reforma completa como si la vivienda tuviera que quedar nueva.

Cómo documentar la retención

Retener la fianza sin pruebas es la forma más rápida de acabar obligado a devolverla. La documentación debe permitir comparar el estado de entrada con el de salida:

1. Inventario y fotos de entrada: idealmente firmados por ambas partes o anexos al contrato, con fecha.
2. Revisión y fotos de salida: hechas el día de la entrega de llaves, a ser posible en presencia del inquilino. Si se niega a firmar, deja constancia y conserva las imágenes fechadas.
3. Presupuestos de reparación: de profesionales, desglosados por partidas.
4. Facturas: cuando ya se haya reparado, las facturas reales son la mejor prueba del importe.
5. Recibos pendientes: copias de facturas de suministros y justificante de las rentas no cobradas.

La liquidación por escrito al inquilino

Lo recomendable es enviar al inquilino una liquidación detallada por un medio que deje constancia (burofax, correo certificado o un canal acordado en el contrato). Debería incluir:

• Importe de la fianza recibida.
• Cada concepto descontado, con su cantidad y el documento que lo justifica.
• Saldo resultante: lo que se devuelve o, si la deuda es mayor, lo que queda pendiente.
• Forma y plazo de pago de la diferencia, si la hay.

En cuanto al plazo de devolución de la fianza del alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé un plazo breve desde la entrega de llaves, que se suele situar en torno a un mes; si el propietario se retrasa sin justificación, la cantidad puede generar intereses. Cuando la reparación tarde más en presupuestarse, es aconsejable comunicarlo al inquilino y no dejar pasar el tiempo sin explicación.

Qué pasa si la deuda supera la fianza

Es frecuente que la fianza no cubra la deuda, sobre todo cuando hay varios meses de impago. En ese caso, el propietario aplica la fianza y reclama la diferencia por las vías civiles:

• Requerimiento extrajudicial con la liquidación, como primer paso.
• Reclamación judicial de cantidad, por ejemplo mediante un procedimiento monitorio o un juicio verbal, según el importe y las circunstancias.
• Garantías adicionales: si se pactó aval bancario, avalista personal, depósito extra o seguro de impago, pueden activarse para cubrir el resto.

Si el inquilino sigue en la vivienda sin pagar, retener la fianza no resuelve el problema: hay que acudir al desahucio por impago, que es una vía civil y no una ocupación penal. Puedes ampliar sobre estos supuestos en la sección de inquilinos e impago.

La fianza no sirve para dejar de pagar las últimas mensualidades

Algunos inquilinos dejan de abonar el último mes o los dos últimos con el argumento de que "ya está la fianza". Esto no es correcto: la fianza garantiza el estado de la vivienda y el cumplimiento total del contrato, y si se consume en rentas el propietario queda sin cobertura frente a posibles daños. Las rentas deben pagarse hasta el final, y el impago de esas mensualidades puede reclamarse igual que cualquier otra deuda.

Errores frecuentes que obligan a devolver la fianza

• No tener inventario ni fotos de entrada, lo que impide demostrar que el daño es posterior.
• Cobrar el desgaste normal o la renovación completa de la vivienda.
• Retener sin explicación o sin enviar liquidación por escrito.
• Inflar los importes sin presupuestos ni facturas.
• Dejar pasar mucho tiempo sin devolver ni justificar nada.

Y, por supuesto, ante un conflicto con el inquilino nunca se debe recurrir a cambiar la cerradura con él o con sus pertenencias dentro, cortar suministros, entrar en la vivienda sin su consentimiento ni presionar a través de terceros o empresas de "desokupación": son conductas que pueden acarrear responsabilidad, incluso penal, para el propietario. Si no tienes claro qué vía aplica a tu situación, el diagnóstico te ayuda a identificar tu caso y, si lo necesitas, a hablar con un abogado especializado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quedarme con la fianza por impago de rentas?

Sí. Puedes aplicar la fianza a las rentas vencidas y no pagadas al terminar el contrato, siempre que lo detalles en una liquidación por escrito. Si la deuda es mayor, puedes reclamar la diferencia por la vía civil.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver la fianza?

La ley prevé un plazo breve desde la entrega de llaves, que se suele situar en torno a un mes. Si te retrasas sin causa justificada, el inquilino podría reclamar intereses además del importe.

¿Puedo descontar la pintura de la vivienda?

Depende. Si solo hay el desgaste esperable por el uso y el paso del tiempo, normalmente no. Si hay manchas, daños o colores no autorizados que exigen repintar, sí puede justificarse, con fotos y presupuesto.

¿Qué hago si el inquilino no está de acuerdo con la liquidación?

Intenta un acuerdo aportando las pruebas. Si no lo hay, el inquilino puede reclamar judicialmente y tú deberás demostrar cada descuento, por lo que la documentación de entrada y salida es decisiva.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento personalizado de un abogado. Cada caso depende del contrato, de la normativa autonómica aplicable y de las pruebas disponibles.