Reclamar al avalista del alquiler: cómo cobrar la deuda

Cuando el inquilino deja de pagar, muchos propietarios se centran solo en el desahucio y olvidan que también pueden reclamar al avalista del alquiler, una vía que suele descuidarse y que permite recuperar las rentas impagadas sin depender únicamente del inquilino moroso.

Si tu contrato incluye un fiador o un aval, tienes un frente adicional para cobrar la deuda. En este artículo te explicamos cómo funciona esa reclamación, en qué orden puede exigirse el pago y cómo encaja con el desahucio por impago, que es una vía civil y no una ocupación penal.

El impago no es ocupación: es una vía civil

Antes de nada, conviene aclarar el marco legal. Un inquilino que firmó un contrato y deja de pagar no es un okupa. No estamos ante usurpación ni allanamiento, sino ante un incumplimiento contractual que se resuelve por la vía civil: el llamado desahucio por impago de rentas.

Esto es importante porque cambia toda la estrategia. En el impago puedes reclamar dos cosas a la vez:

• La recuperación de la vivienda, mediante la acción de desahucio.
• El cobro de las rentas adeudadas, que es donde entra en juego el avalista.

Muchos propietarios logran recuperar el inmueble pero se olvidan de perseguir la deuda. Y si hay un fiador solvente detrás, renunciar a ello es dejar dinero sobre la mesa.

Fianza, aval bancario y fiador personal: no es lo mismo

El término "aval" se usa de forma imprecisa, pero jurídicamente hay figuras muy distintas. Distinguirlas es clave para saber a quién y cómo reclamar.

La fianza legal

Es la cantidad que el inquilino entrega al inicio del contrato y que el arrendador debe depositar en el organismo autonómico correspondiente. Sirve para cubrir desperfectos o impagos, pero suele ser una cuantía limitada. No es un tercero al que reclamar, sino un depósito que se liquida al final del contrato.

El aval bancario

Aquí un banco garantiza el pago. Si el inquilino no abona las rentas, el propietario puede ejecutar el aval directamente contra la entidad, normalmente presentando el documento y acreditando el impago. Suele ser la garantía más cómoda de cobrar, porque el banco responde con solvencia y de forma ágil, aunque conviene revisar las condiciones y el plazo de vigencia del aval.

El fiador o avalista personal

Es una persona física (a menudo un familiar del inquilino) que se compromete a responder de la deuda si el arrendatario no paga. Es la figura más frecuente en los contratos de vivienda y también la que más matices tiene, sobre todo por el llamado beneficio de excusión.

Beneficio de excusión: ¿a quién reclamo primero?

El beneficio de excusión es la regla que determina el orden de reclamación cuando hay un fiador personal. En una fianza ordinaria, el fiador puede exigir que primero se persiga el patrimonio del inquilino y solo después, si no hay bienes suficientes, se le reclame a él.

Sin embargo, en la práctica la mayoría de los contratos de alquiler incluyen una cláusula por la que el fiador renuncia al beneficio de excusión y se constituye como fiador solidario. Esto cambia el panorama por completo:

• Si el fiador es solidario (ha renunciado a la excusión), puedes reclamarle directamente, a la vez que al inquilino, sin tener que agotar antes el patrimonio del arrendatario.
• Si el fiador es subsidiario (conserva el beneficio de excusión), primero debes intentar cobrar del inquilino y acreditar que no tiene bienes suficientes.

Por eso el primer paso es siempre releer tu contrato y localizar la cláusula del avalista: te dirá si puedes ir a por él desde el minuto uno o si debes seguir un orden.

Cómo reclamar al avalista del alquiler paso a paso

Recuperar la deuda por la vía del fiador exige orden y documentación. Estos son los pasos habituales.

1. Documenta la deuda. Reúne el contrato, el documento de aval o la cláusula de afianzamiento, los recibos impagados, los extractos bancarios que acrediten la falta de pago y cualquier comunicación con el inquilino. Cuanto más sólida sea la prueba, más fácil será reclamar.
2. Requiere formalmente el pago. Antes de acudir a los tribunales conviene enviar un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un burofax con acuse de recibo) tanto al inquilino como al avalista, detallando la cantidad adeudada y dando un plazo para regularizar. Este requerimiento deja constancia y a menudo desbloquea el pago sin necesidad de pleito.
3. Ejecuta el aval o reclama judicialmente. Si es un aval bancario, se ejecuta ante la entidad. Si es un fiador personal que no atiende el requerimiento, la reclamación se canaliza judicialmente, y puede acumularse a la propia demanda de desahucio.
4. Acumula desahucio y reclamación de rentas. La ley permite reclamar en un mismo procedimiento el desalojo del inquilino y las cantidades adeudadas, dirigiendo la reclamación también contra el fiador. Así atacas los dos frentes a la vez y ganas tiempo.

Qué NO debes hacer para cobrar

La presión sobre el inquilino o el avalista tiene límites legales muy claros. Por muy legítima que sea tu deuda, hay conductas que pueden volverse en tu contra:

• No cortes los suministros (agua, luz, gas) para forzar la salida o el pago: es ilegal y puede constituir un delito de coacciones.
• No cambies la cerradura con el inquilino dentro ni entres por la fuerza en la vivienda.
• No recurras a empresas de "desokupación" que ofrezcan métodos coactivos ni amenaces al fiador.

Todas estas vías, además de ilegales, pueden arruinar tu posición ante el juez. El camino correcto es siempre el judicial, apoyado en un buen requerimiento previo y en la documentación de la deuda.

Por qué conviene un abogado

Reclamar rentas y aval a la vez que se tramita el desahucio es perfectamente posible, pero requiere plantear bien la demanda desde el principio. Un abogado especializado puede:

• Analizar tu contrato y determinar si el fiador es solidario o subsidiario.
• Redactar el requerimiento fehaciente y cuantificar correctamente la deuda.
• Diseñar la estrategia para reclamar la deuda al fiador del inquilino y recuperar la vivienda en el mismo procedimiento.

Si quieres saber qué tipo de caso tienes y qué vías están a tu alcance, puedes empezar por el diagnóstico y, si quieres profundizar en situaciones parecidas, consulta más contenidos sobre inquilinos e impago.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar al avalista sin esperar al final del desahucio?

Depende del tipo de fiador. Si en el contrato el avalista es solidario y ha renunciado al beneficio de excusión, puedes dirigirte a él desde el principio, incluso acumulando la reclamación a la demanda de desahucio. Si es subsidiario, deberás intentar cobrar antes del inquilino.

¿Qué diferencia hay entre ejecutar el aval de un alquiler y reclamar a un fiador personal?

Ejecutar un aval bancario significa exigir el pago directamente a la entidad que lo emitió, presentando el documento y acreditando el impago, lo que suele ser rápido. Reclamar a un fiador personal implica requerirle el pago y, si no atiende, acudir a la vía judicial contra su patrimonio.

Si el inquilino no paga y el fiador tampoco, ¿es ocupación?

No. Un inquilino con contrato que deja de pagar no comete usurpación ni allanamiento: es un incumplimiento contractual que se resuelve por la vía civil del desahucio por impago. El fiador que no paga tampoco comete delito; simplemente incumple su garantía y responde civilmente de la deuda.

¿Cuánto puede tardar en recuperarse la deuda?

No hay un plazo fijo. Depende del juzgado, de la carga de trabajo y de si el fiador atiende o no el requerimiento previo. Un requerimiento fehaciente bien planteado a veces resuelve el asunto en pocas semanas, mientras que la vía judicial suele llevar varios meses según el caso.

Este contenido es orientativo y de carácter general; no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso tiene particularidades que conviene revisar con un profesional antes de tomar decisiones.