Requerimiento previo antes de la demanda: para qué sirve

El requerimiento previo antes de la demanda es el aviso formal que el propietario dirige al ocupante o inquilino para reclamar la entrega de la vivienda antes de acudir al juzgado. Es un paso práctico, sencillo y a menudo desconocido que puede condicionar todo el proceso posterior.

Qué es el requerimiento previo antes de la demanda

Se trata de una comunicación formal en la que dejas constancia de que reclamas la devolución del inmueble, el pago de las rentas debidas o el cese de la situación irregular. No es todavía una demanda ni inicia un pleito: es el paso anterior. Su valor está precisamente en que documenta, con fecha cierta, que avisaste a la otra parte y le diste la oportunidad de resolver la situación de forma voluntaria.

Este paso previo a la demanda encaja en distintos escenarios: un inquilino con contrato que ha dejado de pagar (impago, vía civil de desahucio), una persona a la que dejaste vivir en la vivienda sin contrato ni renta y no se marcha (precario, también vía civil) o una ocupación de una vivienda vacía o segunda residencia (usurpación). En cada caso el objetivo del requerimiento es el mismo: reclamar de forma fehaciente antes de litigar.

Por qué suele enviarse por burofax

El medio más habitual para hacerlo es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. La razón es sencilla: no basta con reclamar, hay que poder probar que reclamaste, qué dijiste exactamente y cuándo. El correo electrónico o los mensajes de mensajería son fáciles de discutir; un burofax deja constancia oficial.

Las ventajas de recurrir al burofax antes de demandar son claras:

• Fecha cierta: queda registrada la fecha del envío.
• Prueba del contenido: la certificación acredita el texto íntegro que enviaste.
• Constancia de la entrega: el acuse recoge si se entregó, se rehusó o resultó ausente, y todos esos supuestos son útiles ante el juzgado.

Existen otras formas de dejar constancia (por ejemplo, un acta notarial), pero el burofax es la opción más extendida por su equilibrio entre coste y valor probatorio.

Qué efectos tiene el requerimiento previo sobre el proceso posterior

Un requerimiento fehaciente al ocupante o al inquilino no es un mero trámite: puede tener consecuencias reales en el pleito que venga después.

Sobre las costas

En los procedimientos de desahucio, la condena en costas suele depender de si la otra parte se allanó o si obligó al propietario a litigar pese a haber sido advertida. Haber reclamado antes deja claro que la persona conocía la situación y no la resolvió, lo que refuerza tu posición cuando el juez decida quién paga las costas.

Sobre la enervación y el impago

En el desahucio por impago de rentas, el inquilino puede, en determinadas condiciones, enervar la acción pagando lo debido. Un requerimiento previo de pago documentado ayuda a delimitar desde cuándo se le reclamó y en qué términos, un dato relevante para el desarrollo del procedimiento.

Sobre la posterior demanda

El requerimiento sirve de base a la reclamación antes del desahucio y se incorpora como prueba a la demanda. Además, muchas veces resuelve el conflicto sin llegar al juzgado: hay ocupantes o inquilinos que, al recibir un aviso formal, negocian una salida o abandonan la vivienda. Ese es, de hecho, el mejor resultado posible: rápido, barato y sin pleito.

Qué datos no deben faltar

Para que el escrito cumpla su función, conviene que sea completo y preciso. Como orientación, no deberían faltar:

1. Identificación de las partes: tus datos como propietario y los de la persona requerida.
2. Identificación del inmueble: dirección completa y, si procede, referencia catastral.
3. Descripción de la situación: título por el que reclamas (propiedad, contrato de arrendamiento, cesión, etc.) y en qué consiste el incumplimiento.
4. Lo que reclamas: la entrega de la vivienda, el pago de las cantidades adeudadas o ambas cosas.
5. Un plazo razonable para que cumpla de forma voluntaria, expresado de manera orientativa según el caso.
6. Advertencia de acciones legales: indicar que, de no atender el requerimiento, se iniciarán las acciones judiciales que correspondan.
7. Fecha y firma.

Un texto claro y bien fundamentado transmite seriedad y aumenta las probabilidades de que la otra parte reaccione. Un escrito confuso, con datos erróneos o con reclamaciones desproporcionadas puede volverse en tu contra.

Qué NO debes hacer

El requerimiento previo es una herramienta legal, no un instrumento de presión. Por muy legítima que sea tu situación, hay líneas que nunca deben cruzarse:

• No amenaces con entrar por la fuerza, cambiar la cerradura con personas dentro ni recurrir a empresas de "desokupación" que actúen al margen de la ley.
• No cortes el suministro de agua, luz o gas para forzar la salida: puede constituir un delito de coacciones y perjudicar gravemente tu posición.
• No emplees un tono intimidatorio ni coactivo en el escrito.

La vía correcta es siempre la judicial. La reforma de 2025 que agiliza los juicios por usurpación y allanamiento (el llamado "desahucio exprés") busca precisamente que el propietario no tenga que tomarse la justicia por su mano, sino acudir a procedimientos más rápidos.

El papel del abogado

Aunque un requerimiento puede parecer sencillo, conviene que un abogado lo revise antes de enviarlo. Un profesional se asegura de que la vía elegida es la correcta (no es lo mismo un impago que una usurpación o un precario), de que la reclamación está bien fundamentada y de que el escrito no contiene errores que después puedan usarse en tu contra. Si quieres orientarte sobre tu caso concreto, puedes empezar por el diagnóstico y consultar más artículos sobre desahucio y juicio.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio enviar un requerimiento previo antes de demandar?

No siempre es un requisito legal imprescindible, pero suele ser muy recomendable. Deja constancia de que reclamaste, puede influir en la condena en costas y, en muchos casos, resuelve el conflicto sin necesidad de acudir al juzgado.

¿Por qué se recomienda el burofax y no un correo o un WhatsApp?

Porque el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido acredita de forma fehaciente qué reclamaste y cuándo. Un correo o un mensaje son fáciles de discutir; el burofax ofrece un valor probatorio muy superior ante el juzgado.

¿Qué pasa si el ocupante rechaza o no recoge el burofax?

Que no lo recoja no invalida el requerimiento. El propio acuse deja constancia de que se intentó la entrega y de que el destinatario la rehusó o estaba ausente, y ese resultado también sirve como prueba de que reclamaste correctamente.

¿Cuánto tiempo hay que dar de plazo en el requerimiento?

No existe un plazo único: depende del tipo de situación y de lo que reclames. Conviene fijar un plazo razonable y orientativo, y es preferible que un abogado lo valore según tu caso concreto para que resulte adecuado.

Este contenido tiene carácter orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada situación de ocupación, impago o precario presenta particularidades que conviene revisar de forma individual antes de enviar cualquier requerimiento o iniciar acciones judiciales.