Diferencia entre comodato y precario (y arrendamiento)

La diferencia entre comodato y precario está en el compromiso: en el comodato prestas tu vivienda gratis para un uso concreto o durante un tiempo pactado, y en principio debes respetarlo; en el precario la cedes gratis, sin plazo ni finalidad, y puedes pedir que te la devuelvan cuando quieras. Si a cambio del uso se paga una renta, ya no hablamos de ninguna de las dos figuras, sino de un arrendamiento.

Si has dejado tu casa a un familiar o a un amigo y ahora no quiere irse, esa calificación decide qué procedimiento te corresponde.

Diferencia entre comodato y precario: la clave está en lo que se pactó

Aunque dejes tu vivienda de buena fe y sin firmar nada, creas una relación jurídica. Si la otra persona no quiere irse, el juzgado se fijará en cómo fue la cesión: si había renta, plazo o una finalidad concreta.

• Precario: uso gratuito y tolerado, sin plazo ni finalidad. Depende solo de tu voluntad.
• Comodato: préstamo de uso gratuito con un plazo o un uso determinado. Es un contrato, aunque sea verbal.
• Arrendamiento: uso a cambio de una renta. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Las tres situaciones tienen algo en común: la persona entró con tu permiso. Por eso se resuelven por la vía civil, no por la penal. No es una ocupación en el sentido de usurpación o allanamiento, sino una cesión que hay que deshacer ante el juzgado civil con el procedimiento adecuado.

Tabla comparativa: precario, comodato y arrendamiento

Aspecto	Precario	Comodato	Arrendamiento
¿Se paga por el uso?	No	No	Sí, una renta
¿Hay plazo o finalidad?	No	Sí, un plazo o un uso concreto	Sí, la duración del contrato
Naturaleza	Situación de mera tolerancia	Contrato de préstamo de uso	Contrato de alquiler
Norma principal	Código Civil y jurisprudencia	Código Civil	Ley de Arrendamientos Urbanos
¿Cuándo puedes recuperar la vivienda?	En cualquier momento	Al terminar el plazo o el uso (salvo necesidad urgente justificada)	Según el contrato y la LAU
Vía judicial habitual	Desahucio por precario	Reclamación civil; vencido el plazo, normalmente desahucio por precario	Desahucio por impago o por expiración del plazo
¿Es delito quedarse?	No, es un asunto civil	No, es un asunto civil	No, es un asunto civil

Qué es una cesión en precario

Una vivienda cedida en precario es aquella que el propietario deja usar a otra persona sin cobrarle nada y sin fijar cuánto tiempo va a durar. Quien vive en ella, el precarista, no tiene un título que le dé derecho a quedarse: está ahí porque tú lo toleras, y esa autorización la puedes retirar cuando quieras.

Los rasgos que definen la cesión en precario son tres:

• Sin renta: no se paga nada por vivir en la casa. Como mucho, se asumen los suministros que se consumen.
• Sin plazo ni finalidad: no se acordó una fecha de salida ni un uso concreto.
• Uso tolerado: todo depende de la voluntad del propietario, que puede revocarla.

Ejemplo cotidiano: dejas tu segunda vivienda a un sobrino mientras estudia, sin cobrarle nada ni fijar una fecha de salida. Años después le pides que se marche y se niega. Es un precario, y la vía para recuperar la casa es el desahucio por precario.

¿Existe el contrato de precario?

En sentido estricto, el precario no es un contrato, sino una situación de hecho: alguien posee la vivienda por la simple tolerancia del dueño. Aun así, es habitual hablar de contrato de precario para referirse a un documento firmado en el que se deja constancia de la cesión.

No es imprescindible, pero sí muy recomendable como prueba. Lo útil es que recoja con claridad:

• Quién cede y quién recibe la vivienda, y su identificación.
• Que la cesión es gratuita y que no existe renta.
• Que no hay plazo y que el propietario puede pedir la devolución en cualquier momento.
• Quién asume los suministros y, en su caso, otros gastos.

Cuida la redacción: si fija una duración o un uso concreto, se parece más a un comodato, y si incluye un pago periódico por el uso, puede interpretarse como un alquiler.

Qué es el comodato y cuándo se convierte en precario

El comodato también es un préstamo gratuito de uso, pero con un compromiso añadido: prestas la vivienda para algo concreto o durante un tiempo determinado. Puede ser verbal o quedar recogido en mensajes o correos.

Por ejemplo, dejas el piso a unos amigos «hasta que terminen la reforma de su casa» o «durante este curso escolar». Mientras no se cumpla ese plazo o esa finalidad, en principio no puedes exigir la devolución de forma inmediata, salvo que surja una necesidad urgente y justificada de recuperarla.

Hay dos matices importantes en la comparación comodato vs precario:

• Si el préstamo no fija ni duración ni uso concreto, el propio Código Civil permite al dueño reclamar la vivienda a voluntad, por lo que en la práctica se trata como un precario.
• Cuando vence el plazo o se cumple la finalidad y la persona sigue dentro, pasa a ocupar la casa sin título. A partir de ahí, lo habitual es reclamarla por la vía del desahucio por precario.

En viviendas cedidas a hijos o familiares sin fecha de salida, los tribunales suelen apreciar precario salvo que se acredite un uso concreto pactado.

«Alquiler en precario» o «arrendamiento en precario»: por qué es una contradicción

Es frecuente buscar arrendamiento en precario o alquiler en precario, pero jurídicamente son conceptos que se excluyen. El precario exige que no se pague nada por usar la vivienda. En cuanto existe una renta a cambio del uso, hay arrendamiento, aunque no haya contrato escrito y aunque las partes lo llamen de otra forma.

Si cobrabas una cantidad periódica por dejar vivir a alguien en tu piso, un juez lo tratará como un alquiler, con la protección que la LAU da al inquilino. Llamarlo «precario» en un papel no cambia eso, y elegir un procedimiento equivocado puede hacer que la demanda no prospere.

¿Y si solo paga los gastos o una cantidad simbólica?

Que la persona pague los suministros que consume, como la luz o el agua, no convierte por sí solo la cesión en un alquiler. La cuestión es si el pago es una contraprestación por usar la vivienda. Una cantidad fija mensual que va más allá de los consumos puede ser interpretada como renta, aunque sea baja. Son los casos más discutidos y conviene analizarlos con un profesional.

El arrendamiento: cuando hay renta

El arrendamiento existe cuando cedes la vivienda a cambio de una renta, aunque el acuerdo sea verbal. La LAU fija derechos y obligaciones para ambas partes, incluidos plazos mínimos de duración, y si el inquilino deja de pagar o no se va al terminar el contrato, la vía es el desahucio arrendaticio, distinto del desahucio por precario.

Es importante no confundir a un inquilino que no paga con un okupa. Prestar o alquilar la casa sin contrato escrito no elimina la relación jurídica: solo hace más importante reunir pruebas de lo que se acordó.

Cómo determina cada figura la vía para recuperar la vivienda

Una vez identificada la figura, el procedimiento cambia:

1. Precario: desahucio por precario, un juicio verbal previsto en el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El propietario acredita su derecho sobre la vivienda y que la otra persona la usa sin título y sin pagar renta.
2. Comodato: si se incumple lo pactado o vence el plazo o la finalidad, se reclama la devolución por la vía civil, acreditando las condiciones del préstamo. Una vez vencido, lo habitual es el desahucio por precario.
3. Arrendamiento: desahucio arrendaticio, normalmente por impago de la renta o por finalización del contrato, con las particularidades que impone la LAU.

Cuando la vivienda es la residencia habitual de quien está dentro, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda añadió requisitos a estas demandas: indicar si el propietario es gran tenedor y si la persona demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad y, en ciertos casos, acreditar que se ha intentado un procedimiento previo de conciliación o intermediación.

Sea cual sea la figura, el camino correcto es siempre el judicial. Nunca cambies la cerradura con la persona dentro, cortes el agua o la luz, recurras a empresas de desokupación que presionan o intimidan, ni entres por la fuerza. Esas actuaciones son ilegales, pueden acarrearte responsabilidades y complicar la recuperación de tu casa.

Si no tienes claro en qué figura cediste tu vivienda, empieza por el diagnóstico para orientar tu situación, y consulta más contenidos sobre precario y cesiones de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre comodato y precario?

En el comodato prestas la vivienda gratis con un plazo o para un uso concreto, y en principio debes respetarlo antes de reclamarla. En el precario la cedes gratis sin plazo ni finalidad, por lo que puedes revocar la cesión y pedir la devolución en cualquier momento.

¿Qué significa que una vivienda está cedida en precario?

Que el propietario permite que otra persona viva en ella sin cobrarle renta y sin fijar una duración. El ocupante no tiene un derecho propio a quedarse: si el dueño le pide que se vaya y no lo hace, puede presentarse una demanda de desahucio por precario.

¿Es válido un contrato de precario?

Sí, un documento de cesión en precario es válido y muy útil como prueba, siempre que refleje la realidad: uso gratuito, sin plazo y revocable a voluntad del propietario. Si fija una duración o un pago por el uso, puede interpretarse como comodato o como alquiler.

¿Se puede hacer un alquiler en precario?

No. Si se paga una renta por usar la vivienda, la relación es un arrendamiento, aunque se llame precario. Por eso el «arrendamiento en precario» es una contradicción: el precario solo existe cuando la cesión es gratuita.

¿Un familiar al que dejé vivir en mi piso es un okupa?

No. Si entró con tu permiso, no hay ocupación penal, ni usurpación ni allanamiento. Es una cesión que se resuelve por la vía civil, normalmente con un desahucio por precario si no pagaba renta ni había plazo pactado.

¿Cuánto tarda un desahucio en estas situaciones?

No existe un plazo fijo. Un procedimiento civil de desahucio puede durar desde algunas semanas hasta varios meses, según el juzgado, la complejidad del caso y si la otra parte se opone. Un abogado podrá orientarte sobre tu situación concreta.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso tiene particularidades que conviene analizar de forma individual con un profesional antes de iniciar cualquier actuación.