El antiguo propietario no se va de la casa tras la venta: qué hacer

Cuando el antiguo propietario no se va de la casa después de firmar la escritura, el comprador se encuentra con una vivienda que ya es suya pero que no puede usar. Es una situación frustrante, aunque tiene una salida legal clara si se actúa con orden y sin atajos.

Primero: ¿qué se pactó sobre la entrega?

Antes de mover ficha conviene revisar con calma qué se acordó, porque la estrategia depende de ello. En general, al otorgarse la escritura pública de compraventa se entiende hecha la entrega de la vivienda, salvo que en la propia escritura o en otro documento se diga lo contrario. Hay tres escenarios habituales:

• Se pactó una permanencia por escrito. Es frecuente que el vendedor se quede un tiempo después de la venta mientras encuentra otra casa. Si el plazo está fijado y ya ha vencido, el vendedor está incumpliendo lo acordado.
• Hubo un acuerdo verbal. Puede ser válido, pero es más difícil de probar. Mensajes, correos o testigos (por ejemplo, la inmobiliaria) pueden servir para acreditarlo.
• No se pactó nada. El vendedor simplemente no entrega la vivienda. En este caso, en principio, no tiene ningún título para seguir dentro.

Hay un matiz importante: si se acordó que el vendedor pagara una renta por quedarse, podría existir un arrendamiento, y entonces la vía sería la del desahucio de un inquilino, no la del precario. Por eso es clave leer bien los documentos.

El vendedor sin título se convierte en precarista

Cuando el vendedor ocupa la vivienda sin contrato, sin pagar nada o cuando ya ha terminado el plazo de cortesía que se le concedió, su situación jurídica suele ser la de precarista: alguien que posee un inmueble por mera tolerancia del dueño o sin título alguno. Esto tiene una consecuencia práctica: el problema se resuelve normalmente por la vía civil.

No suele tratarse de una usurpación penal, porque el vendedor no entró en una vivienda ajena; ya estaba dentro de forma legítima y se ha quedado. Tampoco le resulta aplicable, por regla general, el procedimiento rápido reformado en 2025 para casos de usurpación o allanamiento. Si quieres ver más casos similares, en la sección de precario y cesiones de vivienda encontrarás otras situaciones de este tipo.

Qué hacer si el antiguo propietario no se va de la casa: paso a paso

1. Reúne la documentación. Escritura de compraventa, contrato de arras, nota simple actualizada, cualquier anexo sobre la entrega y todas las comunicaciones con el vendedor y la inmobiliaria.
2. Envía un requerimiento fehaciente. Lo habitual es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo (o un requerimiento notarial) en el que se le pida que entregue la vivienda libre y las llaves en un plazo razonable. Además de dejar constancia, sirve para acreditar que se intentó una solución antes de acudir al juzgado, algo que en muchos procedimientos civiles se exige ahora como paso previo.
3. Intenta una salida negociada. A veces basta con fijar una fecha concreta de salida por escrito, con una penalización por cada día de retraso. Un acuerdo firmado puede ahorrarte meses de pleito.
4. Si no hay respuesta, acude a la vía judicial con un abogado, eligiendo la acción más adecuada a tu caso (ver el siguiente apartado).
5. Documenta los perjuicios. Guarda justificantes de alquileres que tengas que pagar, gastos de hipoteca, mudanza, guardamuebles o cualquier otro coste derivado del retraso.

Las opciones legales del comprador

Desahucio por precario

Es la vía más habitual cuando el vendedor no tiene ningún título para seguir en la vivienda. Es un juicio verbal civil, relativamente ágil dentro de lo que es la justicia, en el que se pide que se le condene a desalojar. Si no se va voluntariamente tras la sentencia, se solicita el lanzamiento.

Acción de cumplimiento del contrato

Si existe un pacto de entrega incumplido, el comprador puede exigir el cumplimiento forzoso de la obligación de entregar la vivienda, normalmente junto con una indemnización. En casos graves, y si aún quedaba parte del precio por pagar, podría valorarse incluso la resolución del contrato, aunque rara vez es lo que interesa al comprador.

Reclamación de daños y perjuicios

Con independencia de la vía elegida, se puede reclamar al vendedor el daño causado por no disponer de la casa: por ejemplo, una cantidad equivalente a lo que se habría podido obtener alquilándola, o los gastos que el comprador ha tenido que asumir. Si en el contrato se pactó una cláusula penal, esta facilita mucho la reclamación.

Lo que nunca debes hacer

Por mucha razón que tengas, tomarte la justicia por tu mano puede volverse en tu contra y convertirte en el denunciado. Evita en todo caso:

• Cambiar la cerradura o entrar por la fuerza mientras el vendedor sigue viviendo dentro.
• Cortar los suministros de agua, luz o gas para presionarle.
• Contratar empresas de "desokupación" o recurrir a amenazas, intimidaciones o cualquier forma de coacción.
• Retirar sus pertenencias o tirarlas sin una orden judicial.

Estas conductas pueden constituir delitos como coacciones o realización arbitraria del propio derecho, y además debilitan tu posición en el procedimiento civil.

Plazos orientativos

No hay una cifra fija. Un acuerdo tras el burofax puede resolver el problema en cuestión de semanas. Si hay que ir a juicio, el desahucio por precario puede llevar varios meses según la carga del juzgado y si el vendedor se opone o no. Una acción de cumplimiento con reclamación de daños suele alargarse algo más. Tu abogado podrá darte una estimación más ajustada según el partido judicial.

Cómo evitarlo en futuras compras

Si vas a comprar otra vivienda, o conoces a alguien que esté en ello, estas medidas reducen mucho el riesgo:

• Entrega de llaves en el acto de la firma, tras comprobar que la vivienda está vacía y en el estado acordado.
• Si el vendedor necesita quedarse, pactarlo por escrito con una fecha cierta de salida y dejar claro que no es un alquiler.
• Incluir una cláusula penal con una cantidad por cada día de retraso en la entrega.
• Retener una parte del precio (por ejemplo, depositada ante notario o en la cuenta de la agencia) que solo se libere cuando el vendedor entregue las llaves.
• Visitar la vivienda justo antes de la firma para confirmar que el vendedor ya ha hecho la mudanza.

Si no tienes claro en qué situación estás o qué vía te conviene, puedes empezar por el diagnóstico para identificar tu caso y hablar con un abogado especializado.

Preguntas frecuentes

Compré un piso y el vendedor sigue dentro, ¿es una ocupación ilegal?

Normalmente no se trata como una usurpación penal, porque el vendedor entró de forma legítima. Si se queda sin título o tras vencer el plazo pactado, se le suele considerar precarista y el desalojo se tramita por la vía civil, mediante desahucio por precario o acción de cumplimiento del contrato.

¿Qué es un precario tras la compraventa?

Es la situación en la que el comprador permite que el vendedor siga en la vivienda un tiempo, sin pagar renta, por simple tolerancia. Ese permiso puede revocarse; si el vendedor no se va tras ser requerido, puede iniciarse un desahucio por precario.

¿Puedo cambiar la cerradura si el antiguo propietario no se va de la casa?

No mientras él siga viviendo dentro. Cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar por la fuerza puede constituir un delito. Lo correcto es requerirle formalmente y, si no responde, acudir al juzgado.

¿Puedo reclamarle dinero por el tiempo que no he podido usar la casa?

Sí, en principio. Se pueden reclamar los daños y perjuicios que puedas acreditar, como alquileres que hayas tenido que pagar o el valor del uso de la vivienda. Si se pactó una cláusula penal, la reclamación es más sencilla.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso depende de lo pactado y de la documentación disponible, por lo que conviene consultarlo con un profesional antes de actuar.