¿Puedo reclamar una indemnización al precarista por uso de mi vivienda?

Reclamar una indemnización al precarista por uso de vivienda es posible en muchos casos, pero no es automático: que un juez declare el precario y ordene el desalojo no significa que el ocupante tenga que pagarte nada. Aquí te explicamos cuándo cabe pedir una compensación, desde qué momento, cómo se suele calcular y qué posibilidades reales hay de cobrarla.

Indemnización al precarista por uso de la vivienda: cuándo procede

El precario es la situación de quien vive en una vivienda sin contrato y sin pagar renta, normalmente porque el propietario se lo permitió (un familiar, una expareja, un amigo, un antiguo empleado). Mientras dura esa tolerancia, el precarista no tiene obligación de pagar: el propietario le cedió el uso gratuitamente. Por eso la vía para recuperar la vivienda es civil (el desahucio por precario) y no penal, salvo que la situación de partida sea otra.

El problema surge cuando le pides que se vaya y no lo hace. A partir de ese momento ya no hay consentimiento, y el ocupante pasa a estar en la vivienda sin título y en contra de tu voluntad. Es entonces cuando puede plantearse una compensación por ocupación sin título, que suele apoyarse en las normas del Código Civil sobre la posesión de mala fe y sobre la responsabilidad por daños.

Pero la sentencia que declara el precario se limita, en principio, a ordenar que el ocupante deje la vivienda. La indemnización hay que pedirla expresamente y probarla.

¿Desde cuándo se cuenta la indemnización?

Lo habitual es que el periodo indemnizable empiece cuando el precarista conoce de forma clara que debe irse y aun así se queda. Por eso es tan importante el requerimiento fehaciente: una comunicación que deje constancia de su contenido y de que el ocupante la recibió.

• Burofax con certificación de texto y acuse de recibo: es la opción más utilizada.
• Requerimiento notarial: más formal, útil si se prevé discusión.
• Otros medios (mensajes, correos): pueden servir como indicio, pero son más fáciles de discutir.

Si no hubo requerimiento previo, es frecuente que se tome como referencia el momento en que el ocupante recibe la demanda, aunque el criterio puede variar según el juzgado. En cualquier caso, cuanto antes quede acreditado que le pediste la vivienda, antes puede empezar a contar el posible perjuicio. El tiempo de uso tolerado y gratuito, en general, no se indemniza.

Qué tienes que probar para reclamar daños y perjuicios en un precario

Para reclamar daños y perjuicios por precario no basta con decir que la vivienda estaba ocupada. Los tribunales no siempre presumen el daño, así que conviene acreditar un perjuicio concreto. Las pruebas más útiles suelen ser:

1. El requerimiento para que abandonara la vivienda y la prueba de su recepción.
2. El destino que pensabas darle: un anuncio de alquiler o venta, un contrato de arras frustrado, una oferta de un inquilino, la necesidad de usarla tú o un familiar.
3. El valor de alquiler de mercado: índices de precios de la zona, anuncios de viviendas comparables o, mejor aún, un informe pericial de un tasador o agente inmobiliario.
4. Daños materiales: fotografías, actas, presupuestos y facturas de reparación si la vivienda se ha deteriorado más allá del uso normal.
5. Gastos asumidos por ti: suministros a tu nombre, cuotas de comunidad o tributos que hayas pagado mientras él disfrutaba de la vivienda.

Un precarista no está obligado a pagar renta por el mero hecho de haber vivido allí; por eso la clave es demostrar qué has dejado de ganar o qué has tenido que pagar por su permanencia indebida.

Cómo calcular la indemnización por ocupación de la vivienda

No existe una fórmula fija ni un importe tasado. Para calcular la indemnización por ocupación de la vivienda se suele partir de estos conceptos, de forma orientativa:

• Lucro cesante: la renta de mercado que habrías podido obtener, multiplicada por el tiempo de ocupación indebida (desde el requerimiento hasta la entrega de llaves). Es el concepto que más se discute, por lo que conviene apoyarlo en un informe pericial.
• Daño emergente: reparaciones, suministros, limpieza, gastos de comunidad o impuestos que hayas asumido.
• Otros perjuicios acreditados: por ejemplo, una venta que no pudo cerrarse por tener la vivienda ocupada.

El juez puede moderar la cantidad si considera que el valor de mercado alegado es excesivo o que la vivienda no estaba en condiciones de alquilarse. Por eso es mejor reclamar una cifra razonable y bien justificada que una cantidad inflada.

¿Se reclama en el mismo juicio o aparte?

El desahucio por precario es un procedimiento pensado para recuperar la posesión de forma ágil, aunque su duración puede ir de semanas a meses según la carga del juzgado. La posibilidad de acumular la reclamación económica en ese mismo juicio no se aplica de forma uniforme: algunos juzgados la admiten y otros entienden que la indemnización debe pedirse en un procedimiento posterior, en función, entre otras cosas, de la cuantía.

Opciones habituales:

• Acumular la reclamación a la demanda de precario, cuando el juzgado lo permite y la prueba está preparada.
• Recuperar primero la vivienda y reclamar después, cuando ya se conoce el periodo total de ocupación y los daños reales.

Muchas veces se prioriza la recuperación de la vivienda y se deja la reclamación económica para después, para no retrasar el desalojo. Un abogado especializado valorará qué encaja mejor según tu juzgado y tus pruebas. Si aún no tienes claro si tu caso es un precario o encaja en otra figura, puedes empezar por el diagnóstico.

Límites prácticos: ganar no siempre es cobrar

Este es el punto en el que conviene ser realista. Una sentencia favorable con condena a pagar es un título para cobrar, pero si el precarista no tiene ingresos ni bienes embargables, la cantidad puede quedar sin cobrar durante mucho tiempo.

• Antes de demandar, valora si el ocupante tiene nómina, pensión, cuentas o bienes que puedan embargarse.
• Ten en cuenta los costes del procedimiento (abogado, procurador si es preceptivo, perito) frente a lo que puedes recuperar.
• En ocasiones, un acuerdo de salida rápido compensa más que una indemnización difícil de cobrar.

Y una advertencia importante: aunque la situación sea frustrante, no cortes suministros, no cambies la cerradura con la persona dentro ni recurras a empresas de "desokupa" o a cualquier forma de presión. Además de poder constituir un delito de coacciones, te restaría credibilidad y podría volverse contra tu reclamación. Encontrarás más contenidos sobre esta figura en nuestra sección de precario y cesiones.

Preguntas frecuentes

¿El precarista tiene que pagarme renta por haber vivido en mi casa?

No por el tiempo en que le permitiste vivir allí gratuitamente. Lo que puede reclamarse es una compensación por el periodo en que siguió ocupando la vivienda después de que le pidieras que se fuera, siempre que pruebes el perjuicio.

¿Es obligatorio enviar un burofax antes de reclamar la indemnización?

No es un requisito absoluto, pero es muy recomendable. Un requerimiento fehaciente fija la fecha desde la que el ocupante está en la vivienda contra tu voluntad, que suele ser el punto de partida del cálculo.

¿Necesito un informe pericial para calcular la indemnización?

No siempre, pero ayuda mucho. Un informe sobre la renta de mercado de viviendas comparables da solidez a la cifra que reclamas y reduce el margen para que el juez la rebaje.

¿Qué pasa si el precarista es insolvente?

Puedes obtener una sentencia favorable y no cobrar de inmediato. La deuda podría ejecutarse más adelante si mejora su situación, pero conviene valorar la solvencia antes de iniciar una reclamación económica costosa.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Cada caso depende de sus circunstancias, de las pruebas disponibles y del criterio del juzgado competente.