¿Cuántos meses sin pagar el alquiler para un desahucio?

Si te preguntas cuántos meses sin pagar el alquiler hacen falta para un desahucio, la respuesta corta es que basta con una sola mensualidad impagada para poder demandar. Otra cosa es cuándo conviene actuar y qué pasos dar antes para que el proceso sea más rápido y eficaz.

¿Cuántos meses sin pagar el alquiler para un desahucio? Con uno basta

La Ley de Arrendamientos Urbanos considera la falta de pago de la renta (y de otras cantidades que el inquilino deba asumir según el contrato) una causa para resolver el contrato. La ley no exige acumular dos, tres ni seis meses de deuda: desde que vence una mensualidad y no se paga, el propietario puede reclamar judicialmente la resolución del contrato, la recuperación de la vivienda y las rentas debidas.

Conviene aclarar algo importante: un inquilino con contrato que deja de pagar no es un caso de ocupación ni de usurpación. Entró legalmente en la vivienda, así que la vía adecuada es la civil, a través del juicio de desahucio por falta de pago, y no una denuncia penal. Los juicios rápidos introducidos con la reforma del llamado «desahucio exprés» están pensados para casos de usurpación y allanamiento, no para el impago de un inquilino.

Entonces, ¿por qué hay quien espera varios meses?

Muchos propietarios dejan pasar el tiempo por prudencia, por buena relación con el inquilino o porque confían en que la situación se arreglará. A veces es razonable, pero conviene distinguir entre esperar con una estrategia y simplemente aplazar el problema.

Casos en los que puede tener sentido dar margen

• Un retraso puntual de un inquilino que siempre ha pagado bien y que explica el motivo.
• Un acuerdo de pago por escrito, con fechas concretas y compromisos verificables.
• Situaciones de posible vulnerabilidad, en las que negociar puede ser más útil que litigar y en las que, además, el procedimiento puede verse afectado por medidas de protección.

Por qué esperar demasiado suele salir caro

• La deuda crece cada mes y, cuanto mayor es, más difícil resulta cobrarla después.
• El proceso no empieza a contar hasta que demandas. Desde ese momento, el desahucio puede llevar semanas o muchos meses según el juzgado y las circunstancias, así que cada mes de espera se suma a ese tiempo.
• Pierdes posición negociadora: un inquilino que ve que no hay consecuencias tiene menos incentivos para pagar o marcharse.
• Los gastos siguen corriendo (hipoteca, comunidad, IBI, seguros) mientras no ingresas la renta.

Por eso, en la práctica, muchos abogados recomiendan no dejar que la deuda se acumule más allá de lo imprescindible y, como mínimo, mover ficha en cuanto el impago deja de ser un simple retraso.

Qué hacer antes de demandar: el requerimiento fehaciente

Aunque legalmente se pueda demandar tras el primer impago, hay un paso previo muy recomendable: requerir el pago de forma fehaciente, normalmente mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o por otro medio que deje constancia del envío y del contenido.

1. Reúne la documentación: contrato, recibos o extractos que acrediten los impagos y cualquier comunicación previa.
2. Envía el requerimiento indicando la cantidad adeudada, los meses a los que corresponde y el plazo para pagar.
3. Guarda el justificante de envío y de entrega (o del intento de entrega).
4. Espera el plazo indicado y, si no hay pago, presenta la demanda con asesoramiento de un abogado.

Además, con la reforma procesal de 2025, en muchos asuntos civiles se exige acreditar un intento previo de solución extrajudicial antes de acudir al juzgado, y la demanda puede tener que recoger información sobre la posible situación de vulnerabilidad del inquilino. Un requerimiento bien redactado puede cumplir parte de esa función, pero conviene que un profesional revise qué se exige en tu caso concreto.

La enervación: por qué el requerimiento previo importa tanto

La enervación es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando toda la deuda (más lo que se haya devengado) una vez presentada la demanda. Si lo hace, el contrato sigue vigente y el procedimiento termina sin desalojo.

Este derecho tiene límites importantes:

• Solo puede usarse una vez: si el inquilino ya enervó un desahucio anterior, no podrá volver a hacerlo.
• No cabe si el propietario requirió el pago fehacientemente con la antelación mínima que marca la ley (orientativamente, en torno a un mes antes de presentar la demanda) y el inquilino no pagó en ese plazo.

Por eso el requerimiento previo no es un mero trámite: bien hecho y con margen suficiente, impide que el inquilino detenga el desahucio en el último momento pagando lo debido. Si lo que buscas es recuperar la vivienda, este detalle puede marcar la diferencia.

Lo que nunca debes hacer ante un inquilino que no paga

La frustración es comprensible, pero tomarse la justicia por su mano puede volverse en tu contra y convertirte en el denunciado. Evita siempre:

• Cortar la luz, el agua o el gas para presionar al inquilino.
• Cambiar la cerradura o entrar en la vivienda sin su consentimiento mientras siga viviendo en ella: sigue siendo su domicilio.
• Recurrir a empresas de "desokupación", amenazas, coacciones o cualquier forma de presión física o psicológica.
• Retirar sus pertenencias o impedirle el acceso.

Estas conductas pueden constituir delitos como coacciones o allanamiento de morada, además de perjudicar tu posición en el procedimiento civil. La única vía segura es la judicial.

Cómo valorar tu caso

Cada situación es distinta: no es lo mismo un inquilino con un retraso aislado que uno que acumula varios meses y ha dejado de responder, ni un contrato de vivienda habitual que uno de temporada. Si quieres saber qué vía encaja con tu caso y cuándo te conviene actuar, puedes hacer el diagnóstico y valorar tu situación con un abogado especializado en desahucios. También encontrarás más información sobre inquilinos e impagos en nuestro blog.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos impagos hacen falta para desahuciar a un inquilino?

Legalmente basta con una mensualidad impagada para poder presentar una demanda de desahucio por falta de pago. No existe un número mínimo de meses, aunque en la práctica conviene requerir el pago antes de demandar.

¿Cuándo puedo demandar a mi inquilino por impago?

Desde el momento en que vence una renta y no se paga. Lo recomendable es enviar antes un requerimiento fehaciente, por ejemplo un burofax, dejando el plazo que marca la ley para evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio pagando a última hora.

¿Cuánto debo esperar con un inquilino moroso?

No hay una cifra única. Un retraso puntual puede resolverse hablando, pero si el impago se repite o el inquilino deja de responder, esperar varios meses suele aumentar la deuda y retrasar la recuperación de la vivienda, ya que el proceso judicial solo empieza cuando se presenta la demanda.

¿Un inquilino que no paga es un okupa?

No. Si entró con contrato, no es un caso de ocupación ni de usurpación, aunque deje de pagar. La vía adecuada es el desahucio civil por falta de pago, no la denuncia penal.

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?

No. Mientras el inquilino viva en la vivienda, esta es su domicilio, y cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar sin permiso puede ser delito. Hay que esperar a que un juzgado acuerde el desalojo.

Este contenido es orientativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado. Los plazos y requisitos pueden variar según el caso, el juzgado y la normativa vigente.